Les règles générales de la procédure de saisie immobilière

Les textes applicables

La procédure de saisie immobilière a été réformée par l’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 et par son décret d’application n° 2006-936 du 27 juillet 2006, modifié par les décrets n° 2006-805 du 23 décembre 2006 et n° 2009-160 du 12 février 2009.

Les articles 1 à 42 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution et les articles 1 à 54 de son décret d’application n° 92-755 du 31 juillet 1992 sont  applicables à la saisie immobilière, sauf disposition contraire.

Le code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 1e juin 2012, reprend la quasi-totalité du contenu des décrets précités à ses articles L. 311-1 à L. 341-1 et R. 311-1 à R. 334-4.

La circulaire n° 03-09 C3 du 20 mars 2009 relative à la présentation des dispositions relatives aux procédures de saisie immobilière, de distribution du prix d’un immeuble et de vente des immeubles d’une personne faisant l’objet d’une procédure collective issues de l’ordonnance n° 2008-1345 du 18 décembre 2008 et du décret n° 2009-160 du 12 février 2009 éclaire utilement les pratiques des greffes.

Par ailleurs, le Règlement intérieur national de la profession d’avocat consacre son article 12 à la déontologique et à la pratique de l’avocat en matière de ventes judiciaires. L’article 12.1 impose notamment à l’avocat d’utiliser les clauses type figurant annexées au règlement et portant dispositions générales applicables en matière de ventes judiciaires sur saisie immobilière, licitation et liquidation judiciaire.

Les dispositions générales du cahier des conditions de vente n’avaient jusqu’à récemment pas valeur normative. En effet, en dépit des dispositions de l’article 38-1 du décret n° 91-1197 du 27 novembre 1991 organisant la profession d'avocat, le Conseil national des barreaux avait omis de notifier au garde des sceaux la décision annexant les dispositions générales types devant être utilisés en matière de ventes judiciaires, faisant obstacle à leur publication au Journal officiel.

La cour de cassation avait donc constaté qu’elles n’avaient aucune valeur normative, de sorte que leur violation ne pouvait pas donner ouverture à cassation (Cass. civ., 2e, 25 sept. 2014, n° 13-15.597).

Cette omission a été corrigée à l’occasion de la publication au Journal officiel du 7 mars 2019 de la Décision du 13 février 2019 portant réforme du règlement intérieur national de la profession d’avocat du CNB.

Les règles de compétence

La compétence du juge de l’exécution

La compétence d’attribution du juge de l’exécution

La compétence d’attribution du juge de l’exécution résulte du troisième alinéa de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire :

« Le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. »

Les fonctions de juge de l’exécution sont exercées par le président du tribunal judiciaire, sous réserve de délégation (article L. 213-5 du code de l’organisation judiciaire).

Le corps de phrase « des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit » permet notamment au juge de l’exécution de purger les difficultés relatives à l’exécution des titres notariés. En effet, l’exécution d’un acte authentique sans la saisine préalable d’un juge du fond signifie que l’intégralité des contestations relatives à sa validité demeurent recevables devant le juge de l’exécution.

La question soumise au juge de l’exécution devra néanmoins naître à l’occasion de l’exécution forcée, à défaut de quoi elle relèvera de la compétence du juge du fond. Il a ainsi été jugé que faute de constituer une contestation de la saisie immobilière, la demande de condamnation du créancier au paiement de dommages et intérêts ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution (Cass. civ., 2e, 25 sept. 2014, n° 13-20.561, publié au Bulletin ; Cass. civ., 2e, 22 juin 2017, n° 15-24.385).

Enfin, le juge de l’exécution est compétent à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, c’est-à-dire bien avant l’enrôlement de l’affaire qui intervient à l’occasion du dépôt de l’assignation à l’audience d’orientation au greffe des adjudications.

En effet, le premier alinéa de l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

« En application de l'article L. 321-1, la procédure d'exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d'un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant. »

La compétence territoriale du juge de l’exécutio

La compétence territoriale du juge de l’exécution est régie par les articles R. 311-2 et R. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution :

Article R. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution  :

« La saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l'immeuble saisi. »

Article R. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution :

« Lorsqu'un créancier a procédé simultanément à la saisie de plusieurs immeubles d'un même débiteur situés dans des ressorts de plusieurs tribunaux de grande instance, la procédure est portée devant le juge de l'exécution du tribunal dans le ressort duquel est situé l'immeuble saisi où demeure le débiteur, à défaut, devant le juge du ressort dans lequel est situé l'un quelconque des immeubles. »

La compétence du greffe du juge de l’exécution

L’article R. 212-17 du code de l’organisation judiciaire dispose que le greffe du juge de l’exécution est le greffe du tribunal judiciaire.

La compétence de l’avocat

La compétence d’attribution de l’avocat

L’article R. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

« Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat. »

Disposition contraire résultant de l’article R. 322-17 du même code :

« La demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d'avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation. »

La compétence territoriale de l’avocat

Il n’y a pas de multipostulation en matière de saisie immobilière.

En effet, la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 instaurant la multipostulation a fait une exception pour les procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, pour lesquelles « les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle » (article 5, alinéa 2 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971).

Les règles de procédure

L’instance

Traditionnellement, les procédures d’exécution, qui opposent un créancier à un débiteur et pas un demandeur à un défendeur, n’étaient pas regardées comme des instances et, par conséquent, ne pouvaient pas encourir la sanction de la péremption d’instance (Cass. civ., 2e, 24 mars 2005, n° 03-16.312, publié au Bulletin).

La cour de cassation avait néanmoins considéré que les incidents d’instance pouvaient donner lieu à péremption (Cass. civ., 2e, 6 févr. 1991, n° 89-21.371, publié au Bulletin).

A l’occasion de la création du code des procédures civiles d’exécution, le législateur a néanmoins créé les articles R. 311-1 et R. 121-5, qui disposent respectivement que :

Article R. 311-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« La procédure de saisie immobilière est régie par les dispositions du présent livre et par celles qui ne lui sont pas contraires du livre Ier du présent code. »

Article R. 121-5 du code des procédures civiles d’exécution :

« Sauf dispositions contraires, les dispositions communes du livre Ier du code de procédure civile sont applicables, devant le juge de l'exécution, aux procédures civiles d'exécution à l'exclusion des articles 481-1 et 484 à 492. »

Les dispositions relatives à la péremption d’instance figurant aux articles 386 à 393 du Livre Ier du code de procédure civile, tout porte à croire que la procédure de saisie immobilière est désormais assujettie au délai de péremption d’instance de deux ans.

La cour d’appel de Versailles s’est néanmoins vigoureusement opposé à l’application du délai de péremption d’instance en matière de saisie immobilière au terme d’une décision particulièrement motivée : « En effet, la procédure de saisie immobilière est soumise à ses propres règles, délais et sanctions. La seule péremption qui aurait pu être poursuivie est celle du commandement aux fins de saisie du 17 novembre 2009, mais conformément aux dispositions de l'article R321-20 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'adjudication a été publié en marge, sans que Mme X... ne fasse constater une péremption du commandement, pour défaut de publication régulière tous les deux ans depuis sa publication initiale.

Les dispositions relatives à la distribution du prix qui constitue la deuxième phase de la procédure de saisie immobilière, ne sont enfermées dans aucun délai par les articles R331-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. » (CA Versailles, 1 juil. 2021, RG n° 20/06480).

La cour de cassation n’a pas encore été amenée à trancher cette question. Nous observerons néanmoins qu’elle emploie régulièrement le terme « instance », ce qui laisse à penser qu’elle n’envisage pas de reconduire sa position antérieure, selon laquelle les procédures d’exécution ne constituaient pas des instances.

Voir par exemple, en matière d’interruption de prescription : « Et attendu qu'ayant rappelé qu'en vertu de l'article 2242 du code civil, l'interruption de la prescription résultant de la demande en justice produisait ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que l'instance engagée par la saisine du juge de l'exécution ayant donné lieu au jugement d'orientation du 17 décembre 2009 ne s'était éteinte que par l'ordonnance d'homologation du projet de répartition du prix de vente de l'immeuble du 31 octobre 2012, en a exactement déduit que l'action en saisie des rémunérations engagée le 24 octobre 2013, était recevable ; » (Cass. civ., 2e, 6 sept. 2018, n° 17-21.337, publié au Bulletin).

Dans ce contexte, rien ne permet de considérer que la position de la cour d’appel de Versailles serait confirmée par la cour de cassation.

Le désistement

Le désistement du créancier dessaisit le juge de l’exécution qui n’est plus compétent pour trancher les contestations élevées à l’occasion de la procédure de saisie immobilière et pour statuer sur les demandes reconventionnelles nées de cette procédure ou s’y rapportant (Cass. civ., 2e, 11 janv. 2018, n° 16-22.829, publié au Bulletin).

En l’espèce, le débiteur avait accepté le désistement d’instance de la banque, mais maintenu ses demandes reconventionnelles en exposant que le désistement n’était parfait que s’il était accepté par le défendeur (article 395 du code de procédure civile).

La cour de cassation n’a pas suivi son raisonnement en consacrant la règle selon laquelle la disparition de la voie d’exécution qui résulte du désistement du demandeur entraîne l’incompétence du juge pour connaître des demandes reconventionnelles.

Date de fraîcheur : 04/08/2021

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