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Avant que la vente par adjudication n’ait lieu, le créancier poursuivant doit informer certains tiers à la procédure.
Le locataire ou l’occupant de bonne foi
Article 10 II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation :
« I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.
[…]
II - Lorsque la vente du local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l'occupant de bonne foi doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication.
A défaut de convocation, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, pendant un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire. Toutefois, en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l'adjudication a été prononcée en faveur d'un indivisaire. »
Article 7 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 :
« I - Lorsque la vente de l'appartement et de ses locaux accessoires a lieu par adjudication volontaire ou forcée, une convocation doit être adressée au locataire ou à l'occupant de bonne foi, à la diligence soit du vendeur ou du poursuivant, soit de leur mandataire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication.
Elle indique s'il y a une mise à prix ou non et, dans l'affirmative, elle en précise le montant. Elle indique les jour, lieu et heure de l'audience d'adjudication ainsi que le tribunal ou le notaire devant lequel elle se fera ; elle indique en outre que les enchères sont portées devant le tribunal par ministère d'avocat et reproduit les termes du paragraphe II de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisée.
Lorsque soit à raison d'un incident de procédure ou pour tout autre motif légal, soit en application des articles 703 et 737 du code de procédure civile l'adjudication aura été retardée, Il sera procédé à une nouvelle convocation dans les délais prévus à l'article 736 du même code et dans les formes fixées à l'alinéa précédent.
[…]
IV - A défaut de convocation et dans le délai d'un mois à compter de la réception de la notification prévue au paragraphe II, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut déclarer se substituer à l'adjudicataire, aux prix et conditions de l'adjudication. Cette déclaration faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est adressée au greffier du tribunal ou au notaire qui a prononcé l'adjudication.
[…] »
Lorsque la vente par adjudication est consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le créancier poursuivant doit convoquer le locataire ou l’occupant de bonne foi par lettre recommandée au moins 1 mois avant la date de l’adjudication. Cette lettre indique le montant de la mise à prix, les dates et heures de l’audience d’adjudication, l’adresse du tribunal, que les enchères seront portées par ministère d’avocat et reproduit les termes du paragraphe II de l’article 10 susvisé.
En d’autres termes le locataire doit être avisé de la vente uniquement lorsque celle-ci a lieu après la création de la copropriété, c’est-à-dire après la publication au fichier immobilier de l’état descriptif de division, ou lorsque celle-ci a lieu après une subdivision de tout ou partie d’une copropriété.
La jurisprudence est très claire à ce sujet : « Mais attendu qu’ayant exactement retenu, par motifs propres, que le locataire ou l’occupant de bonne foi ne peut exercer le droit de substitution prévu par l’article 10-II de la loi du 31 décembre 1975 qu’à la condition que l’adjudication soit consécutive à la division initiale de l’immeuble et relevé, par motifs adoptés, que l’immeuble avait fait l’objet, suivant acte du 24 mai 1948, d’un règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division et que l’état hypothécaire révélait huit ventes ou partages intervenus depuis lors, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que l’adjudication n’était pas consécutive à la division initiale de l’immeuble et que M. et Mme Z… ne disposaient pas du droit de se substituer aux acquéreurs ; » (Cass. 3e civ., 26 nov. 2013, n° 12-25.412, Bull. 2013, III, n° 151).
A défaut de notification un délai d’un mois précité, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut déclarer se substituer à l’adjudicataire aux prix et conditions de l’adjudication par voie de lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe des adjudications.
Ces dispositions concernent uniquement les locaux à usage d’habitation ou les locaux à usage mixte d’habitation et professionnel.
Le preneur à bail rural
Article L. 412-11 du code rural :
« Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l'adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal. »
L’avocat du créancier poursuivant doit informer le greffe des adjudications de la présence d’un preneur à bail rural. Le greffe doit informer le preneur à bail rural de l’audience d’adjudication ou de l’audience de surenchère dans les 20 jours qui précèdent la vente, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité.
Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER)
Le droit de préemption des SAFER résulte de l’article L. 143-7 du code rural et concerne les biens immobiliers à utilisation agricole, et s’exerce conformément à l’article L. 143-8 dans les conditions de l’article L. 412-11 du code rural, précité.
La notification est donc, là encore, effectuée par le greffe des adjudications dans les 20 jours qui précèdent l’audience d’adjudication ou l’audience de surenchère, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité.
Les collectivités publiques
Le code de l’urbanisme, à ses articles L. 210-1 et suivants et R. 213-5 et suivants, institue au profit des communes, de certains établissements publics de coopération communale, du département et du conseil général, pour :
- les besoins du plan local d’urbanisme,
- assurer le maintien du saisi dans les lieux,
- assurer le maintien du locataire dans les lieux.
Le greffe des adjudications doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie au moins 30 jours avant la date de l’audience d’adjudication par voie de lettre recommandée avec accusé de réception.
Date de fraîcheur : 21/03/2022
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