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Pour que la vente se déroule dans de bonnes conditions, le créancier poursuivant doit organiser une visite des lieux qui doit permettre aux personnes intéressées de voir le bien qu’ils envisagent d’acheter. Enfin, le créancier poursuivant devra également présenter une demande de taxe, afin que les frais de procédure dont il a fait l’avance puissent être mis à la charge de l’acheteur, qui devra les rembourser.
La visite de l’immeuble saisi
Article R. 322-26, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :
« Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant. »
Les modalités de visite seront déterminées dans le jugement d’orientation.
Les date et heure de visite ne sont généralement pas mentionnées dans le jugement d’orientation puisqu’elles seront déterminées par l’huissier de justice, qui l’organisera.
En pratique, le juge de l’exécution autorise généralement la visite de l’immeuble librement, et si nécessaire avec le concours d’un huissier de justice et, éventuellement, de la force publique et d’un serrurier. Si le jugement d’orientation ne le prévoit pas, cette assistance sera requise par voie de requête, exactement comme pour l’établissement du procès-verbal descriptif.
Toujours en pratique, lorsque le dossier de diagnostics techniques n’a pas été établi en même temps que le procès-verbal descriptif, ou que certains diagnostics sont périmés, l’avocat invitera l’huissier à prendre attache avec l’expert-diagnostiqueur pour établissement ou mise à jour du dossier. Le dossier ou sa mise à jour sera, ensuite, annexée au cahier des conditions de vente par voie d’additif ou de Dire, selon le jargon local.
L’ordonnance de taxe
Article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution :
« Les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l'ouverture des enchères. Il ne peut rien être exigé au-delà du montant de la taxe. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »
L’état de frais soumis à la taxation est établi postérieurement à l’accomplissement des formalités de publicité ainsi qu’à la visite de l’immeuble saisi car à la suite de celle-ci pour y incorporer leur coût.
Les frais de poursuite englobent l’ensemble des frais exposés par le créancier poursuivant pour parvenir au recouvrement de sa créance. Les pratiques des juges de l’exécution ne sont pas homogènes en la matière et tandis que certains ont une conception large de la notion de « frais de poursuite » (frais d’inscription hypothécaire, de mise en demeure, etc.), d’autres l’interprètent de façon beaucoup plus restrictive.
De manière générale, ces frais comprendront l’intégralité des frais d’huissier, d’établissement du dossier de diagnostics techniques ainsi que l’ensemble des dépenses exposées dans le cadre de la publication des actes et de la commande des pièces (frais de publicité foncière).
Les émoluments, quant à eux, englobent les émoluments de formalité et l’émolument proportionnel.
Les émoluments de formalité sont énumérés à l’article A. 444-193 du code de commerce.
L’émolument proportionnel, quant à lui, ne pourra pas être intégré à l’état de frais puisqu’il a pour assiette de calcul le prix d’adjudication. Son montant ne sera connu qu’à l’issue de la vente, étant précisé qu’il ne reviendra pas entièrement à l’avocat du créancier poursuivant, mais sera partagé avec l’avocat de l’adjudicataire.
L’état de frais se terminera par une demande de taxe, qui permettra au juge de l’exécution de contrôler les diligences accomplies pour, si nécessaire, écarter les frais qu’il estimerait inutiles au visa des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, avant d’apposer la formule de taxe.
En pratique, l’avocat annexera à sa demande de taxe les justificatifs de l’intégralité des dépenses exposées par son client.
Le créancier poursuivant ne pourra rien exiger au-delà de la taxe. Cette disposition est d’ordre public.
Date de fraîcheur : 21/03/2022
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