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La vente forcée est organisée par les articles L. 322-5 à L. 322-13 et R. 322-26 à R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution.
La publicité de droit commun
Article R. 322-30 du code des procédures civiles d’exécution :
« La vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible dans les conditions prévues à la présente section. »
Le délai
Article R. 322-31, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :
« La vente forcée est annoncée à l'initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l'audience d'adjudication. »
L’affichage doit être réalisé entre -2 et -1 mois avant la date de l’audience d’adjudication, laquelle est fixée par le jugement qui ordonne la vente forcée.
Pour rappel, la date de l’audience d’adjudication est comprise entre +2 et +4 mois à compter du jugement qui ordonne la vente forcée.
En pratique, il convient de se rapprocher rapidement du journal d’annonces légales pour savoir quand doivent être envoyées les annonces pour être incorporées à sa prochaine édition.
Exemple : l’édition du samedi est imprimée le vendredi. Le journal d’annonces légales est hebdomadaire. Les annonces doivent, par conséquent, être envoyées le jeudi avant 12 heures pour être incorporées à l’édition du samedi qui suit. L’avocat devra tenir compte de ces contraintes matérielles pour que les affiches soient diffusées dans le délai légal.
La publication de l’avis détaillé
Article R. 322-31 du code des procédures civiles d’exécution :
« La vente forcée est annoncée à l'initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l'audience d'adjudication.
A cette fin, le créancier poursuivant rédige un avis, en assure le dépôt au greffe du juge de l'exécution pour qu'il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi.
L'avis indique :
1° Les nom, prénoms et domicile du créancier poursuivant et de son avocat ;
2° La désignation de l'immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ;
3° Le montant de la mise à prix ;
4° Les jour, heure et lieu de la vente ;
5° L'indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire du lieu de la vente ;
6° L'indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du juge de l'exécution ou au cabinet de l'avocat du poursuivant.
L'avis publié dans le journal d'annonces légales ne comporte aucune autre mention.
L'avis affiché est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps 30, sur format A3 (40 × 29,7 cm). »
Le texte impose, d’une part, la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi, et d’autre part, le dépôt au greffe de cet avis pour affichage.
L’affiche devra comprendre l’ensemble des informations énumérées par l’article R. 322-21 précité, dans le respect de la mise en forme imposée (police corps 30, format A3), quoique le texte ne prévoie aucune sanction.
En pratique, dans la mesure où l’affiche doit mentionner les date et heure de visite, l’avocat devra au préalable interroger l’huissier qui l’organisera pour connaître ses disponibilités.
Dans tous les cas, l’avocat demandera à l’huissier de ne pas organiser la visite aux dates et heures d’une audience d’adjudication, pour éviter que les intéressés ne soient bloqués à une audience d’adjudication au moment de la visite.
La publication et l’apposition de l’avis simplifié
Article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution :
« Dans le délai mentionné à l'article R. 322-31 et à la diligence du créancier poursuivant, un avis simplifié est apposé à l'entrée ou, à défaut, en limite de l'immeuble saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires.
Cet avis indique, à l'exclusion du caractère forcé de la vente et de l'identité du débiteur :
1° La mise en vente aux enchères publiques de l'immeuble ;
2° La nature de l'immeuble et son adresse ;
3° Le montant de la mise à prix ;
4° Les jour, heure et lieu de la vente ;
5° L'indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du juge de l'exécution ou au cabinet de l'avocat du poursuivant.
Le format et la taille des caractères de l'avis apposé sur l'immeuble sont identiques à ceux mentionnés à l'article R. 322-31. »
Article R. 322-33 du code des procédures civiles d’exécution :
« Il est justifié de l'insertion des avis dans les journaux par un exemplaire de ceux-ci et de l'avis apposé au lieu de l'immeuble par un procès-verbal d'huissier de justice. »
L’avis simplifié sera publié dans deux journaux locaux ou régionaux, au tarif des annonces ordinaires. Par conséquent, le juge pourrait refuser totalement ou partiellement de taxer une tarification excessive.
L’avis simplifié sera également apposé sur l’immeuble saisi. La justification de l’apposition résulte d’un procès-verbal d’huissier de justice.
Le dépôt des affiches au greffe des adjudications
Article R. 322-33 du code des procédures civiles d’exécution :
« Il est justifié de l'insertion des avis dans les journaux par un exemplaire de ceux-ci et de l'avis apposé au lieu de l'immeuble par un procès-verbal d'huissier de justice. »
L’avocat doit déposer au greffe des adjudications un exemplaire des affiches, c’est-à-dire de l’avis et de l’avis simplifié, ainsi qu’une copie du procès-verbal de placard.
En pratique, le journal d’annonces légales met généralement en forme les affiches qu’il transmet à l’huissier en vue de l’établissement du procès-verbal de placard, et qu’il dépose au greffe des adjudications au nom et pour le compte de son client. L’avocat se contentera alors de mettre en forme un projet d’affiche qu’il transmettra au journal d’annonces légales avec l’identité de l’huissier qui devra dresser le procès-verbal.
Les sanctions
Article R. 311-11, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :
« La nullité des actes de la procédure de saisie immobilière est régie par la section IV du chapitre II du titre V du livre Ier du code de procédure civile. »
Article R. 311-11, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :
« Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l'article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie. »
Article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution :
« A peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R. 322-15 à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'acte. »
Le texte prévoit deux types de sanctions.
Tout d’abord, les délais d’affichage sont prévus à peine de caducité du commandement de payer valant saisie immobilière.
Ensuite, les mentions obligatoires des avis sont prévues à peine de nullité, selon le régime des exceptions de nullité, de telle sorte qu’elles nécessitent la démonstration d’un grief.
Dans tous les cas, les contestations portant sur les opérations de publicité de la vente doivent être formées par voie de conclusions dans un délai de 15 jours à compter de leur accomplissement (Civ. 2e, 26 juin 2014, n° 13-20.193).
La publicité complémentaire
Article R. 322-36 du code des procédures civiles d’exécution :
« Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent, sans avoir à recueillir l'autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d'information à l'effet d'annoncer la vente. Ces moyens ne doivent ni entraîner des frais pour le débiteur ni faire apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur. »
Le créancier poursuivant peut réaliser une publicité complémentaire à ses frais avancés, dès lors qu’il ne fait pas apparaître le caractère forcé de la vente et le nom du débiteur.
Ce texte permet, en théorie, d’encadrer la diffusion des annonces sur internet. En pratique toutefois, les annonces mises en ligne sur les sites des cabinets d’avocat mettent également à la disposition du public les pièces essentielles de la commercialisation, à savoir le procès-verbal descriptif, l’affiche et le cahier des conditions de vente, qui permettent d’identifier le caractère forcé de la vente.
L’aménagement judiciaire de la publicité
Article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution :
« Le juge de l'exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l'un des créanciers inscrits ou la partie saisie d'une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35.
La requête est formée, selon le cas, à l'audience d'orientation, deux mois au plus tard avant l'audience d'adjudication ou dans un délai de deux jours ouvrables à compter de la vente.
Le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l'immeuble et de toutes autres circonstances particulières.
Il peut notamment ordonner :
1° Que soit adjoint aux mentions prévues aux articles R. 322-31 et R. 322-32 toute autre indication ou document relatif à l'immeuble ;
2° Que les mesures de publicité soient accomplies par d'autres modes de communication qu'il indique ;
3° Que les avis mentionnés aux articles R. 322-32 et R. 322-34 soient affichés au lieu qu'il désigne dans les communes de la situation des biens.
Lorsque le juge statue par ordonnance, sa décision n'est pas susceptible d'appel. »
Article R. 322-38 du code des procédures civiles d’exécution :
« Les mesures de publicité ordonnées par le juge en application de l'article R. 322-37 sont réalisées à la diligence et aux frais avancés de la partie qui les sollicite. »
Le créancier poursuivant peut demander au juge de l’exécution, par voie de requête, l’autorisation d’aménager, de restreinte ou de compléter les mesures de publicité, deux mois au plus tard avant l’audience d’adjudication, ou deux jours ouvrables au plus à compter de la vente.
Cette demande peut également être présentée à l’audience d’orientation.
Cette solution permettra notamment au créancier poursuivant de mettre en œuvre de nouvelles mesures de publicité lorsque la nature exceptionnelle de la vente mérite une diffusion plus large que celle initialement prévue par le texte.
Date de fraîcheur : 21/03/2022
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