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La délivrance du commandement est un acte de disposition
Article R. 321-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :
« La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier. »
Un acte de disposition est un acte entraînant une transmission de droits pouvant avoir pour effet de diminuer la valeur d’un patrimoine.
Le commandement de payer valant saisie immobilière est un acte de disposition car à l’audience d’enchères, en cas de carence d’enchères, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire de l’immeuble au montant de la mise à prix, dont il devra s’acquitter.
C’est pourquoi la procédure de saisie est réalisée aux risques du créancier. Cette procédure présente des risques spécifiques susceptibles d’avoir de lourdes conséquences.
Exemple : le syndicat des copropriétaires poursuit la vente aux enchères publiques d’un appartement pour recouvrement d’une créance de 2 000,00 €. La mise à prix est fixée à 30 000,00 €. Au jour de l’audience, personne ne pousse les enchères et le syndicat des copropriétaires est déclaré adjudicataire au prix de 30 000,00 €.
Dans le cadre de la procédure de distribution des deniers, le syndicat des copropriétaires peut opposer au débiteur la compensation pour réduire le prix de vente à 28 000,00 €, mais devra malgré tout verser cette somme au débiteur.
Les modalités de délivrance du commandement en fonction de la situation du débiteur
Le débiteur saisi
Les codébiteurs
Le commandement est signifié à chacun des codébiteurs.
Un codébiteur est une personne qui est débitrice d’une créance avec d’autres personnes, par exemple deux frères qui sont propriétaires d’un appartement indivis à la suite d’un héritage, et qui sont codébiteurs d’une dette de charges de copropriété impayées.
Le débiteur marié
Le débiteur marié sous le régime de la communauté
Si le débiteur est marié sous le régime de la communauté :
- si la dette est commune, alors signification à chacun des époux,
- si la dette est propre à l’un des époux et entre dans la communauté, alors signification à chacun des époux, quoique la question soit vivement discutée et qu’alternativement, des confrères délivrent un commandement au premier époux et dénoncent à l’autre un commandement aménagé,
- si la dette est propre à l’un des époux et n’entre pas dans la communauté, alors signification à chacun des époux, précisant que la jurisprudence confirme que le paiement de la dette de l’un des époux peut être poursuivie contre les biens communs des deux époux (Civ. 2e, 6 janvier 2012, n° 10-27.665).
Le débiteur marié sous le régime de la séparation de biens
Si le débiteur est marié sous le régime de la séparation de biens :
- si la dette est conjointe, alors signification à chacun des époux,
- si la dette est propre à l’un des époux, alors signification au conjoint débiteur, sauf si l’immeuble constitue la résidence de famille.
L’immeuble constitue la résidence de famille
Attention ! Si l’immeuble saisi appartient à l’un des époux, mais constitue la résidence de famille, alors le commandement de payer valant saisie immobilière doit être dénoncé au conjoint non propriétaire, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l’acte, conformément au troisième alinéa de l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution :
« Dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l'un des époux constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé à son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l'acte. »
Ce délai est prévu à peine de caducité du commandement de payer valant saisie immobilière (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution).
Le débiteur en concubinage
Aucune disposition ne prévoit l’obligation de signifier le commandement de payer valant saisie immobilière au concubin du débiteur (Civ. 2e, 30 avril 2009, n° 08-12.105).
Le débiteur décédé
Article 877 du code civil :
« Le titre exécutoire contre le défunt l'est aussi contre l'héritier, huit jours après que la signification lui en a été faite. »
Article 36 5° du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :
« 5. En cas de publication d'un commandement pour valoir saisie d'un immeuble dépendant d'une succession à l'encontre des successibles d'une personne décédée, ou du jugement d'adjudication ultérieur, la production de l'acte de notoriété ou le certificat prévue au 3-b du présent article n'est pas obligatoire, lorsque le document destiné à être conservé dans les registres du service de la publicité foncière comporte seulement la mention de certification de l'identité du défunt.
Dans l'hypothèse visée à l'alinéa précédent, la formalité est considérée, pour les annotations au fichier et la délivrance des copies, extraits ou certificats, comme requise contre le défunt seul. Il en est de même pour les inscriptions de privilèges ou d'hypothèques légales ou judiciaires requises, sur un immeuble dépendant d'une succession, à l'encontre des successibles d'une personne décédée, lorsque l'attestation notariée de transmission par décès-ou le partage en tenant lieu, par application de l'article 29 (alinéa 4) du décret du 4 janvier 1955-, n'a pas encore été publiée. »
Si aucune attestation de propriété n’a été publiée, alors le titre exécutoire doit être signifié aux héritiers, conformément à l’article 877 du code civil.
Le commandera mentionnera non seulement le défunt, mais également l’ensemble des successibles et l’article 36 précité.
Sa publication sera ensuite requise à l’encontre du défunt seulement, dont l’identité sera dûment certifiée.
Le tiers détenteur
Article R. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution :
« La saisie immobilière diligentée par les créanciers titulaires d'un droit de suite est poursuivie contre le tiers détenteur du bien. »
Article R. 321-5 du code des procédures civiles d’exécution :
« Le créancier poursuivant fait signifier un commandement de payer valant saisie au débiteur principal. L'acte comporte la mention que ce commandement est délivré au tiers détenteur.
Le commandement de payer valant saisie est signifié à la diligence du créancier poursuivant au tiers détenteur. Il comporte les mentions énumérées à l'article R. 321-3. Toutefois, l'avertissement prévu au 4° est remplacé par la sommation d'avoir à satisfaire à l'une des obligations énoncées à l'article 2463 du code civil dans un délai d'un mois et la mention du débiteur aux 6°, 7°, 8°, 12° et 13° s'entend de celle du tiers détenteur. Le commandement rappelle les dispositions de l'article 2464 du code civil. »
Article 2464 du code civil :
« Faute par le tiers détenteur de satisfaire à l'une de ces obligations, chaque créancier titulaire d'un droit de suite sur l'immeuble a le droit de poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du titre XIX du livre III. »
Deux actes seront délivrés :
- un commandement de payer valant saisie immobilière au débiteur principal, comportant la mention que ce commandement est délivré au tiers détenteur (article R. 321-5, alinéa 1, précité),
- un commandement de payer valant saisie immobilière au tiers détenteur rappelant :
- la possibilité laissée au tiers détenteur de délaisser le bien dans un délai d’un mois (article 2463 du code civil),
- le droit de suite du créancier poursuivant (article 2464 du code civil, précité).
Attention ! Ces commandements devront respecter les règles applicables à la signification du commandement au débiteur marié. Par exemple, le commandement devra être dénoncé au conjoint qui n’est pas propriétaire de l’immeuble qui constitue le domicile familial.
Exemple : un établissement bancaire finance l’acquisition d’un bien immobilier qu’elle grève d’une inscription hypothécaire. Ce bien est vendu à un tiers sans que cette inscription hypothécaire ne soit radiée. L’établissement bancaire, titulaire d’un droit de suite, pourra poursuivre une procédure de saisie immobilière à l’encontre du tiers, pour recouvrement des sommes dues par le vendeur du bien.
La caution hypothécaire
Article R. 321-3, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution :
« Lorsque le commandement de payer valant saisie est signifié à la personne qui a consenti une hypothèque sur l'un de ses biens pour garantir la dette d'un tiers, le délai de sommation prévu au 4° est porté à un mois. »
Exemple : le fils souscrit un crédit à la consommation d’un montant important. Le père consent à l’établissement de crédit une hypothèque conventionnelle à l’encontre de sa villa. La procédure sera poursuivie à l’encontre de l’immeuble du père, pour recouvrement d’une dette du fils.
La demande de vente amiable du débiteur
Article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution :
« La demande tendant à la vente amiable de l'immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.
La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d'exécution à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance. »
Le débiteur peut présenter une demande de vente amiable sans attendre l’autorisation du juge, sous réserve de mettre en cause les créanciers inscrits, dans les formes d’une assignation et d’une dénonce hors audience d’orientation.
Le jugement autorisant la vente amiable sera conforme aux exigences de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution. En effet, l’article R. 322-20 prévoit simplement que le juge peut statuer avant l’audience d’orientation. Ce texte n’a aucune influence sur le contenu du jugement qui résulte de l’article R. 322-21 :
« Le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. »
Enfin, il est à noter que la procédure est suspendue à compter du jugement que le juge de l’exécution rendra à l’issue de sa saisine par le débiteur.
Le texte prévoit un mécanisme spécifique pour palier à la péremption du commandement de payer valant saisie immobilière, à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, relatif au délai de péremption du commandement :
« Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d'une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d'exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. »
Ainsi, la publication du jugement autorisant la vente amiable suspendra le délai de péremption du commandement jusqu’à la réalisation de la vente ou jusqu’à la reprise des poursuites.
En revanche, le texte ne prévoit aucun mécanisme automatique pour palier à la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière si, en raison de l’assignation délivrée par le débiteur, il suspend la procédure et n’accomplit pas l’une des nombreuses diligences prévues à peine de caducité.
Ainsi, le créancier poursuivant devra, si nécessaire, présenter une demande de relevé de caducité au juge de l’exécution, conformément à l’article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution :
« Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l'article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.
Toute partie intéressée peut demander au juge de l'exécution de déclarer la caducité et d'ordonner, en tant que de besoin, qu'il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier.
Il n'est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d'un motif légitime.
La déclaration de la caducité peut également être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l'exécution, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de celle-ci, le motif légitime qu'il n'aurait pas été en mesure d'invoquer en temps utile. »
En pratique, cette procédure est rarement mise en œuvre par le débiteur.
La pluralité d’immeubles saisis
Article R. 321-2 du code des procédures civiles d’exécution :
« Lorsque la saisie porte sur des immeubles situés dans le ressort de plusieurs services de la publicité foncière, il est établi un commandement de payer par ressort. »
La procédure de saisie immobilière engagée à l’encontre d’immeubles situés dans le ressort de plusieurs services de la publicité foncière nécessite la délivrance de plusieurs commandements de payer valant saisie immobilière, dans la mesure où la publication des commandements nécessitera l’envoi d’un exemplaire original à chaque service de la publicité foncière compétent.
Pour mémoire, le premier alinéa de l’article L. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
« Le créancier qui a procédé à la saisie d'un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci que dans le cas d'insuffisance du bien déjà saisi. »
En effet, le créancier ne peut pas engager une seconde procédure de saisie immobilière avant d’avoir terminée la première sans respecter les conditions de l’article L. 311-5 ; pour autant, il peut ab initio saisir simultanément plusieurs immeubles.
Quoi qu’il en soit, la compétence territoriale sera déterminée conformément aux termes de l’article R. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution :
« Lorsqu'un créancier a procédé simultanément à la saisie de plusieurs immeubles d'un même débiteur situés dans des ressorts de plusieurs tribunaux de grande instance, la procédure est portée devant le juge de l'exécution du tribunal dans le ressort duquel est situé l'immeuble saisi où demeure le débiteur, à défaut, devant le juge du ressort dans lequel est situé l'un quelconque des immeubles. »
Date de fraîcheur : 28/10/2021
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