La publication du commandement de payer valant saisie immobilière

Par la suite, la publication du commandement de payer valant saisie au fichier immobilier est essentielle car elle permettra d’informer les tiers de ce qu’une procédure est en cours. Le notaire, par exemple, ne pourra pas instrumenter une vente s’il constate qu’un commandement de payer a été publié au fichier.

Le délai de publication

Article R. 321-6 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification. »

Le délai de 2 mois précité est prévu à peine de caducité du commandement.

Rien n’interdit à l’avocat de publier le commandement avant l’expiration du délai de mise en demeure de 8 jours (débiteur) ou 1 mois (caution hypothécaire), quoique cela ne soit pas recommandé.

Ce délai de 2 mois est augmenté lorsque la formalité de publication est rejetée par le service de la publicité foncière, du nombre de jours écoulés entre le dépôt du commandement aux fins de publication, et la régularisation du rejet (lorsqu’elle est possible), conformément au deuxième alinéa de l’article R. 321-7 du code des procédures civiles d’exécution :

« Lorsque l'exécution de la formalité de publication a été retardée en raison d'un rejet notifié par le service de la publicité foncière, le délai de deux mois prévu à l'article R. 321-6 est augmenté du nombre de jours écoulés entre le dépôt du commandement à ce service et l'exécution de la formalité. La date du dépôt est constatée au registre prévu à l'article 2453 du code civil. »

En d’autres termes, le rejet de publication suspend le délai de 2 mois jusqu’à la régularisation.

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Exemple : la publication est rejetée en raison d’une discordance entre les énonciations du commandement et celles du fichier immobilier concernant le nom du débiteur (DANTONI selon l’un, D’ANTONI selon l’autre). Le créancier poursuivant régularise le rejet en 15 jours. Le délai de publication de 2 mois aura été suspendu pendant 15 jours et porté à 2 mois et 15 jours.

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Les modalités de publication

La publication du commandement délivré au débiteur

L’avocat adresse au service de la publicité foncière :

• l’exemplaire original du commandement de payer valant saisie immobilière,
• une copie reproduite sur le bordereau de publication CERFA n° 3265-SD certifié par l’avocat et collationnée par l’huissier,
• une demande de fiche d’immeuble CERFA n° 3233-SD,
• le règlement des frais et taxes par chèque libellé à l’ordre Trésor public.

En pratique, l’avocat laisse généralement le soin à l’huissier de reproduire le commandement sur le bordereau de publication CERFA n° 3265-SD. En effet, il incombe à l’huissier d’apposer la certification de conformité au pied du bordereau (article 79 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955), de telle sorte qu’il lui revient naturellement de l’établir.

La formule de collationnement permet à l’huissier de certifier que les deux exemplaires de l’acte (l’original et la copie sur bordereau de publication) sont conformes entre elles.

La formule de certification permet à l’avocat d’attester que l’identité des parties lui a été régulièrement justifiée au vu d’un extrait d’acte de naissance ou d’un extrait Kbis de moins de 6 mois (articles 5 et 6 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955).

La publication est soumise à la grille tarifaire suivante :

• 15 € pour la publication du commandement,
• 12 € par lot pour la demande de renseignements,
• 2 € de frais de port.

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Exemple : la publication d’un commandement de payer valant saisie immobilière d’un appartement composé de 3 lots (un appartement, une cave, une place de parking) coûtera 15 + 12 + 12 + 12 + 2 = 53 €.

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L’avocat recevra sous 10-15 jours le retour de sa demande de fiche d’immeuble, sur laquelle apparaitront les références de publication de l’acte, puis à une date ultérieure l’exemplaire original du commandement revêtu du bordereau de publication (un autocollant).

La publication du commandement délivré au tiers détenteur

Les modalités de publication sont les mêmes que pour le débiteur, pour autant l’article R. 321-5 du code des procédures civiles d’exécution soulève une difficulté. En effet, il prévoit la signification d’un commandement au débiteur, et d’un commandement au tiers détenteur. Pour mémoire :

« Le créancier poursuivant fait signifier un commandement de payer valant saisie au débiteur principal. L'acte comporte la mention que ce commandement est délivré au tiers détenteur.

Le commandement de payer valant saisie est signifié à la diligence du créancier poursuivant au tiers détenteur. Il comporte les mentions énumérées à l'article R. 321-3. Toutefois, l'avertissement prévu au 4° est remplacé par la sommation d'avoir à satisfaire à l'une des obligations énoncées à l'article 2463 du code civil dans un délai d'un mois et la mention du débiteur aux 6°, 7°, 8°, 12° et 13° s'entend de celle du tiers détenteur. Le commandement rappelle les dispositions de l'article 2464 du code civil. »

Or, la publication d’un commandement sera refusée par le service de la publicité foncière si un précédent commandement non radié figure au fichier. Comment, dans ces conditions, requérir la publication de deux commandements, celui délivré au débiteur, et celui délivré au tiers détenteur ? Le législateur paraît contourner le problème en décrivant les commandements délivrés au débiteur et au tiers détenteur comme un même acte :

« Le créancier poursuivant fait signifier un commandement de payer valant saisie au débiteur principal. L'acte comporte la mention que ce commandement est délivré au tiers détenteur. »

La solution n’est pas satisfaisante dans la mesure où les deux actes comprennent des mentions différentes. Comment considérer qu’il s’agit du même acte ? En raison de ces difficultés, la question relative aux modalités de publication des commandements délivrés au débiteur et au tiers détenteur n’est pas tranchée. Soit la publication est requise sur deux bordereaux, soit les deux actes sont reproduits à la suite sur le même bordereau et seront collationnés et certifiés simultanément, comme s’il s’agissait du même acte.

Il est à noter que les pratiques des services de la publicité foncière ne sont pas harmonisées en la matière.

De ce fait, il sera recommandé de publier rapidement le commandement de payer valant saisie immobilière pour avoir le temps de régulariser un éventuel refus de publication, si la solution retenue n’est pas acceptée par le service de la publicité foncière.

Cas particuliers

La pluralité de créanciers

Article R. 321-8 du code des procédures civiles d’exécution :

« Si la publication de plusieurs commandements valant saisie du même immeuble est requise simultanément, seul est publié le commandement qui mentionne le titre exécutoire portant la date la plus ancienne. Lorsque des titres portent la même date, seul le commandement le plus ancien est publié ; si les commandements sont de la même date, seul est publié celui dont la créance en principal est la plus élevée. »

De fait, lorsque la publication de plusieurs commandements de payer valant saisie du même immeuble est requise simultanément, seul est publié :

• seul le commandement mentionnant le titre exécutoire le plus ancien est publié,
• lorsque les titres portent la même date, seul le commandement le plus ancien est publié.

Le refus de publier est mentionné par le service de la publicité foncière en marge du commandement publié, ainsi qu’en marge ou à la suite du commandement refusé (article R. 321-10 du code des procédures civiles d’exécution).

La présence d’un commandement antérieur

Article R. 321-9 du code des procédures civiles d’exécution :

« Lorsqu'un commandement de payer valant saisie a déjà été publié, il n'y a pas lieu de publier un nouveau commandement relatif au même bien.

Toutefois, si le nouveau commandement présenté au service de la publicité foncière comprend plus d'immeubles que le précédent, il est publié pour les biens non compris dans celui-ci. Le nouveau créancier poursuivant est tenu de dénoncer le commandement publié au précédent créancier qui poursuivra les deux procédures si elles sont au même état ; dans le cas contraire, ce dernier suspend sa propre poursuite et suit la nouvelle procédure jusqu'à ce qu'elle soit au même état.

Faute pour le précédent créancier de poursuivre la nouvelle saisie à lui dénoncée, le nouveau créancier peut demander la subrogation dans les conditions fixées à l'article R. 311-9. »

La publication du commandement de payer valant saisie immobilière sera rejetée si un autre commandement de payer valant saisie immobilière figure au fichier immobilier, sauf si le nouveau commandement concerne des biens non compris dans le précédent.

Dans cette hypothèse, le nouveau commandement est publié pour les biens non compris dans le précédent. L’auteur du nouveau commandement doit le dénoncer au précédent créancier qui :

• si les procédures sont au même état, les poursuivra,
• si les procédures ne sont pas au même état, suspendra sa procédure et suit la nouvelle jusqu’à ce qu’elles soient au même état.

Le texte ne donne pas les modalités pratiques de la poursuite, par le précédent créancier, de la procédure engagée par le second commandement. On peut envisager qu’il doive délivrer une nouvelle assignation dans le cadre de la seconde procédure, afin de solliciter la jonction des affaires à l’audience d’orientation.

En pratique, soit le commandement antérieur a moins de 2 ans et la procédure est peut-être toujours en cours, auquel cas il conviendra de prendre attache avec l’avocat du créancier poursuivant et avec le greffe des adjudications pour aviser ; soit le commandement a plus de 2 ans et est périmé. Dans cette deuxième hypothèse, plusieurs solutions :

• Soit la procédure précédente s’est terminée par un jugement ordonnant la radiation du commandement que ni le créancier poursuivant, ni le débiteur saisi n’ont pris la peine de publier : demander à l’avocat qui était en charge de la procédure la communication du jugement de radiation,
• Soit elle n’a pas été engagée, par exemple si un accord amiable est intervenu après la publication du commandement, mais avant le dépôt du cahier des conditions de vente au greffe des adjudications : assigner aux fins de radiation.

Date de fraîcheur : 28/10/2021

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