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La mise en œuvre d’une procédure de saisie immobilière s’accompagne d’un ensemble de diligences destinées à informer le créancier poursuivant au sujet de l’immeuble saisi, afin qu’il puisse communiquer ces informations au futur acquéreur. La plus importante de ces diligences est incontestablement le procès-verbal descriptif, qui est établi par l’huissier préalablement à la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation.
L’établissement du procès-verbal descriptif
Article R. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution :
« A l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l'huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux dans les conditions prévues par l'article L. 322-2. »
Article L. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution :
« L'huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et, le cas échéant, faire procéder à l'ouverture des portes et des meubles, afin de décrire l'immeuble saisi.
En l'absence de l'occupant du local ou si ce dernier en refuse l'accès, l'huissier de justice procède comme il est dit aux articles L. 142-1 et L. 142-2. Lorsque les lieux sont occupés par un tiers en vertu d'un droit opposable au débiteur, l'huissier de justice ne peut y pénétrer que sur autorisation préalable du juge de l'exécution, à défaut d'accord de l'occupant. »
L’huissier doit respecter un délai plancher de 8 jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie pour pénétrer dans les lieux.
Il peut pénétrer dans les lieux avec l’accord de l’occupant. A défaut, il peut pénétrer dans les lieux en présence d’un représentant de la commune, d’une autorité de police ou de gendarmerie ou de deux témoins en application de l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution.
L’autorisation du juge de l’exécution est sollicitée par voie de requête. En pratique, certains juges de l’exécution demandent à l’avocat d’annexer à sa requête un procès-verbal de carence pour prouver que l’application des dispositions de l’article L. 142-1 précité est nécessaire.
Lorsque la procédure est dirigée contre le tiers détenteur ou contre la caution hypothécaire, le délai plancher demeure de 8 jours. Cette solution paraît contradictoire avec le délai de 1 mois qui leur est imparti pour s’acquitter des causes du commandement. C’est pourquoi il est recommandé, dans cette hypothèse, d’attendre l’expiration de ce délai pour demander à l’huissier de dresser le procès-verbal descriptif.
Le contenu du procès-verbal descriptif
Article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution :
« Le procès-verbal de description comprend :
1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;
2° L'indication des conditions d'occupation et l'identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;
3° Le cas échéant, le nom et l'adresse du syndic de copropriété ;
4° Tous autres renseignements utiles sur l'immeuble fournis, notamment, par l'occupant. »
Le procès-verbal descriptif contiendra ainsi plusieurs informations essentielles pour le futur acquéreur : la superficie, les conditions d’occupation, l’identité du syndic et tous les renseignements que l’huissier jugera utile de consigner dans l’acte.
Les formalités annexes
L’article R. 322-2 disposant que le procès-verbal comprend la superficie des lieux, l’huissier devra obligatoirement intervenir en présence d’un expert diagnostiqueur, pour qu’un métré Carrez soit établi.
L’intervention de l’expert diagnostiqueur donnera à l’avocat l’opportunité de faire réaliser l’entier dossier de diagnostics techniques, qui peut être utile à ce stade de la procédure.
Le métré Carrez
L’article R. 322-2 précité dispose que le procès-verbal descriptif comprend la superficie des lieux.
En pratique, la superficie des lieux résulte de l’établissement d’un métré Carrez par un expert diagnostiqueur qui accompagne l’huissier au moment de l’établissement du procès-verbal descriptif, auquel le métré Carrez sera annexé.
Le métré Carrez est le diagnostic immobilier portant sur la surface habitable d’un bien immobilier. Les règles de calcul de la superficie figurent aux articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le dossier de diagnostics techniques
Article L. 271-4 I du code de la construction et de l’habitation :
« I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;
9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule.
Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.
Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1.
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot. »
Etant précisé que l’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités, qui entrera en vigueur le 1e juin 2020, ajoute un 10e diagnostic :
« 10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.
[…]
Le document mentionné au 10° n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. »
Par ailleurs, l’article 68 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 a créé l’article L. 112-21 du code de la construction et de l’habitation qui impose au vendeur de fournir une étude géotechnique préalable en cas de vente d’un terrain non bâti constructible :
« En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.
Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, l'étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.
Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du présent article. »
La phrase « En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges » de l’article L. 271-4, dont les termes sont repris par l’article L. 112-21, est à l’origine d’une controverse doctrinale, certains auteurs considérant que les adjudications ne sont pas des ventes publiques et que le cahier des conditions de vente n’est pas le cahier des charges. Selon eux, cette obligation renverrait aux ventes aux enchères notariées.
Enfin, dans le cadre de l’établissement du dossier de diagnostics techniques, le diagnostiqueur et / ou l’huissier qui l’accompagne contrôleront le raccordement de l’immeuble au tout à l’égout, conformément à l’article L. 1331-1 du code de la santé publique :
« Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte.
Un arrêté interministériel détermine les catégories d'immeubles pour lesquelles un arrêté du maire, approuvé par le représentant de l'Etat dans le département, peut accorder soit des prolongations de délais qui ne peuvent excéder une durée de dix ans, soit des exonérations de l'obligation prévue au premier alinéa.
Il peut être décidé par la commune qu'entre la mise en service du réseau public de collecte et le raccordement de l'immeuble ou l'expiration du délai accordé pour le raccordement, elle perçoit auprès des propriétaires des immeubles raccordables une somme équivalente à la redevance instituée en application de l'article L. 2224-12-2 du code général des collectivités territoriales.
La commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales. »
En pratique, la plupart des avocats font établir le dossier de diagnostics techniques au moment de l’établissement du métré Carrez, pour plusieurs raisons :
- la procédure ne saurait souffrir d’une controverse doctrinale alors que le coût de l’établissement du dossier de diagnostics techniques est modéré et remboursé par l’acquéreur au moment de l’adjudication,
- le dossier de diagnostics techniques aide à fixer le montant de la mise à prix.
Exemple : dans le cadre de l’établissement du dossier de diagnostics techniques, l’expert diagnostiqueur découvre la présence de termites et d’amiante dans l’immeuble. Le montant de la mise à prix initialement prévu sera revu à la baisse.
Alternativement, il est possible de retarder l’établissement du dossier de diagnostics techniques au moment de la visite de l’immeuble saisi qui précède l’audience d’adjudication. Cette solution est doublement économique, dans la mesure où certains diagnostics se périment dans un délai de 3 mois à compter de leur établissement, de telle sorte qu’établis au moment du procès-verbal descriptif, ils seront forcément périmés au moment de la vente et devront être mis à jour.
Date de fraîcheur : 03/12/2021
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