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Les conditions préalables à la procédure de saisie : les poursuites



L'actualité que vous vous apprêtez à lire est extraite d'un support de cours destiné à un public de professionnels du droit et consacré à la pratique de la saisie immobilière. Si vous souhaitez des renseignements au sujet de mon offre de formation professionnelle, je vous invite à me contacter.

L’intérêt des poursuites

La procédure de distribution des deniers qui suivra la procédure de saisie immobilière permettra aux créanciers d’être payés conformément à leur rang hypothécaire. Par conséquent, le créancier qui souhaite poursuivre, mais dont le rang hypothécaire est mauvais, aura intérêt à attendre qu’un créancier de meilleur rang engage les poursuites.


Exemple : la CAISSE D’EPARGNE CEPAC finance l’acquisition d’un lot de copropriété au moyen d’un prêt de 80.000,00 € remboursable en 240 mensualités au taux de 1,35 %. Elle prend, pour garantir son prêt immobilier, une inscription d’hypothèque conventionnelle de 100.000,00 € qui vient en 1e rang. Le Trésor public prend, à la suite, une inscription d’hypothèque légale de 6.000,00 € qui vient en 2e rang.

La valeur de l’immeuble est estimée à 70.000,00 € (valeur marché) ou 50.000,00 € (valeur enchères) en raison de la dégradation du quartier. Le capital restant dû au titre du prêt immobilier s’élèvera à environ 45.000,00 € au bout de 110 mensualités. Par conséquent, le Trésor public n’aura aucun intérêt à engager les poursuites si le prêt immobilier n’a pas été contracté depuis au moins 9 ans.


Par ailleurs, il existe des créanciers privilégiés qui seront payés avant les créanciers hypothécaires. Ces créanciers privilégiés sont énumérés à l’article 2374 du code civil :

« Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :

1° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ;

S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;

1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens.

Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues ;

1° ter Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2° du présent article, l'opérateur mentionné à l'article L. 615-10 du code de la construction et de l'habitation, si le bien vendu est assorti d'une servitude sur des biens d'intérêt collectif.

Toutefois, l'opérateur est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les redevances prévues au même article L. 615-10 de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° Même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ;

3° Les cohéritiers, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des partages faits entre eux, et des soultes ou retours de lots ; pour la garantie des indemnités dues en application de l'article 924, les immeubles donnés ou légués sont assimilés aux immeubles de la succession ;

4° Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments, canaux ou autres ouvrages quelconques, pourvu néanmoins que, par un expert nommé d'office par le tribunal judiciaire dans le ressort duquel les bâtiments sont situés, il ait été dressé préalablement un procès-verbal, à l'effet de constater l'état des lieux relativement aux ouvrages que le propriétaire déclarera avoir dessein de faire, et que les ouvrages aient été, dans les six mois au plus de leur perfection, reçus par un expert également nommé d'office ;

Mais le montant du privilège ne peut excéder les valeurs constatées par le second procès-verbal, et il se réduit à la plus-value existante à l'époque de l'aliénation de l'immeuble et résultant des travaux qui y ont été faits ;

5° Ceux qui ont prêté les deniers, pour payer ou rembourser les ouvriers, jouissent du même privilège, pourvu que cet emploi soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt, et par la quittance des ouvriers, ainsi qu'il a été dit ci-dessus pour ceux qui ont prêté les deniers pour l'acquisition d'un immeuble ;

6° Les créanciers du défunt et les légataires de sommes d'argent sur les immeubles de la succession, ainsi que les créanciers personnels de l'héritier sur les immeubles de ce dernier, pour la garantie des droits qu'ils tiennent de l'article 878 ;

7° Les accédants à la propriété titulaires d'un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière sur l'immeuble faisant l'objet du contrat, pour la garantie des droits qu'ils tiennent de ce contrat ;

8° L'Etat, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, selon le cas, pour la garantie des créances nées de l'application des articles L. 123-3, L. 129-2, L. 129-4, L. 511-2, L. 511-4 ou L. 521-3-2 du code de la construction de l'habitation ou des articles L. 1331-29-1 ou L. 1331-30 du code de la santé publique. »

En pratique, la question du privilège oppose quasi systématiquement l’établissement bancaire et le syndicat des copropriétaires. En effet, au regard de l’article précité :

  • le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un super privilège au titre des charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues ;
  • le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège simple au titre des charges  et travaux, au titre des cotisations au fonds de travaux et au titre des dommages et intérêts alloués par les juridictions, et au titre des dépens, pour l’année courante et les quatre dernières années échues.
  • le privilège simple du syndicat des copropriétaires entre en concours avec le privilège du prêteur de deniers.

Exemple : au moment de la distribution des deniers, le syndicat des copropriétaires perçoit en premier 5.000,00 € au titre du super-privilège, au titre de charges et travaux dus pour les années N-0 à N-2.

En revanche, il entre en concours avec la banque au titre des charges et travaux, au titre des cotisations de travaux, au titre des dommages et intérêts et au titre des dépens avec la banque pour les années N-0 à N-4. En effet, la banque a pris une inscription de privilège de prêteur de deniers.

Les sommes dues au syndic pour cette période s’élèvent à 4.000,00 € et celles dues à la banque à 160.000,00 €. La répartition est effectuée au marc-l’euro, c’est-à-dire conformément à la formule mathématique suivante :

(Montant dû au créancier * quotité disponible) / total des montants dus à tous les créanciers

La quotité disponible s’élevait à 55.000,00 € jusqu’au paiement de la somme de 5.000,00 € au syndicat des copropriétaires au titre du super privilège. Le reliquat s’élève à 50.000,00 €.

  • Pour le syndicat des copropriétaires :

(4.000 * 50.000) / (4.000 + 160.000) = 1.219,51 €

  •  Pour la banque :

 (160.000 * 50.000) / (4.000 + 160.000) = 48.780,49 €

  • La validité du calcul est contrôlée par l’addition des résultats :

1.219,51 + 48.780,49 = 50.000,00 €

La créance du syndicat des copropriétaires demeurera ainsi, à l’issue de la procédure de distribution des deniers, impayée à hauteur de 2.780,49 €.


Le syndicat des copropriétaires qui souhaite engager une procédure de saisie immobilière peut ainsi déterminer l’intérêt qu’il a à engager les poursuites au regard, d’une part, de la nature de sa créance (super privilégiée ou pas), et d’autre part, des inscriptions qui le priment.

La proportionnalité de la créance

Article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation. »

Article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie. »

L’article L. 121-2 précité mentionne deux critères : l’inutilité et l’abus.

La jurisprudence nous enseigne, au sujet de l’inutilité, que se détermine par des motifs impropres à caractériser l'inutilité de la saisie immobilière et ne donne pas de base légale à sa décision, la cour d'appel qui, pour ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière, retient, par motifs adoptés, que la créance dont l'exécution forcée était poursuivie était modique au regard de la valeur du bien saisi, qu'un chèque de 1 000,00 € proposé par le saisi avait été déposé sur un compte CARPA après refus par le saisissant de le percevoir, que le bien saisi donné en location générait un loyer mensuel de 736,58 €, lequel séquestré sur un compte CARPA, après opposition diligentée par le créancier poursuivant, pouvait, par la suite, donner lieu à la mise en œuvre d'une mesure de saisie-attribution, les causes de la poursuite litigieuse pouvant être réglées en dix mois environ, de sorte que la saisie immobilière présentait un caractère inutile (Civ. 2, 22 juin 2017, n° 16-16.871).

Quant à l’abus, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence estime que : « jugeant excessive une saisie immobilière pratiquée compte tenu de la modicité de la somme en recouvrement, de la possibilité de recourir à une saisie de sommes d'argent et du fait que l'adjudication, si elle était ordonnée, ne permettrait pas au syndicat poursuivant de récupérer sa créance, et jugeant qu'une telle saisie est à la fois inutile et abusive de sorte qu'il n'y pas lieu d'ordonner la vente forcée de l'immeuble et qu'il convient d'appliquer » l’article L. 111-7 précité (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 juin 2009).

Cette jurisprudence reprise par d’autres cours d’appel (voir par ex. Cour d’appel d’Agen, 19 juin 2012, n° 12/00688) permet d’identifier les critères de l’abus :

  • la modicité de la somme en recouvrement,
  • l’existence d’alternatives à la saisie immobilière,
  • le fait que la vente ne permette pas de désintéresser le créancier poursuivant.

Date de fraîcheur : 20/08/2021

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