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Les conditions préalables à la procédure de saisie : l'immeuble saisi



L'actualité que vous vous apprêtez à lire est extraite d'un support de cours destiné à un public de professionnels du droit et consacré à la pratique de la saisie immobilière. Si vous souhaitez des renseignements au sujet de mon offre de formation professionnelle, je vous invite à me contacter.

Les conditions préalables à la procédure sont définies aux articles L. 311-1 à L. 311-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il faut :

 Article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution :

« Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession. »

Article L. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution :

« L'acte de saisie d'un immeuble emporte saisie de ses fruits, sauf l'effet d'une saisie antérieure. »

L’identification de l’immeuble

L’immeuble

L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution , relatif aux mentions obligatoires du commandement de payer valant saisie immobilière, dispose que le commandement doit comporter :

« 5° La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu'exigée par les règles de la publicité foncière ; »

Les exigences de la publicité foncière sont mentionnées aux alinéas 1 et 3 de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. L’identification de l’immeuble résulte ainsi de :

  • sa nature (sa description),
  • sa situation (son adresse),
  • la contenance de la parcelle qui l’accueille, ou des parcelles qui l’accueillent,
  • sa désignation cadastrale (section, numéro de plan, lieudit ou adresse, volume).

Attention ! L’article 7, lorsqu’il détaille la désignation cadastrale, ne mentionne pas le numéro de volume, alors qu’il s’agit bel et bien d’une mention indispensable à l’identification de l’immeuble lorsqu’elle existe.


L’ensemble de ces informations seront reprises dans le titre de propriété (acte de vente, donation, etc.), en revanche il faut noter que la désignation cadastrale mentionnée dans le titre de propriété peut être erronée.

En effet, les références cadastrales peuvent évoluer, par exemple à l’occasion d’une division de parcelle, d’un remaniement du cadastre, etc. Les modifications seront mentionnées dans la fiche d’immeuble qu’il faudra commander au fichier immobilier. En cas de difficulté, il sera également possible de commander l’acte à l’origine de la modification des références cadastrales (ex. document d’arpentage, procès-verbal de remaniement du cadastre, etc.).

Par ailleurs, les références cadastrales sont reprises dans l’extrait cadastral n° 1 qu’il est vivement recommandé d’avoir au dossier en vue de la publication des actes de la procédure, avec la matrice cadastrale qui confirme lesdites références, l’identité du propriétaire et permet de connaître le montant de la taxe foncière.

Le lot de copropriété

L’ensemble des indications relatives aux immeubles sont également valables les lots de copropriété, qui sont créés et identifiés par l’état descriptif de division et identifiés par le titre de propriété.

En effet, l’état descriptif de division divise la copropriété en lots qu’il décrit et dont il détermine les tantièmes, tandis que les titres de propriété indiquent à qui appartiennent les lots.

Les actes de la procédure devront identifier le lot de copropriété au moyen de son numéro de lot et de ses tantièmes.


Attention ! La division d’un immeuble peut évoluer au fil du temps. Le cas échéant, un modificatif à l’état descriptif de division peut être publié au fichier immobilier. Cette modification peut être postérieure à la vente du lot, de telle sorte que le titre de propriété décrit la consistance de l’immeuble au moment de la translation de propriété, mais que cette consistance peut évoluer au fil du temps. En d’autres termes, le titre de propriété représente une photographie arrêtée dans le temps de l’immeuble, tandis que la lecture conjointe de la fiche d’immeuble et des éventuels modificatifs à l’état descriptif de division permettent de prendre connaissance de sa vie et de son évolution.


La saisissabilité de l’immeuble

Le corps de phrase « Sauf dispositions législatives particulières » renvoie aux dispositions relatives aux immeubles insaisissables par l’effet de la loi.

Il existe plusieurs hypothèses (ex. immeubles nécessaires aux syndicats professionnels pour leurs réunions…), néanmoins le cas de figure le plus fréquent concernera la déclaration d’insaisissabilité de l’article L. 526-1 du code de commerce :

« Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu'elle n'a pas affecté à son usage professionnel. Cette déclaration, publiée au fichier immobilier ou, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, au livre foncier, n'a d'effet qu'à l'égard des créanciers dont les droits naissent, postérieurement à la publication, à l'occasion de l'activité professionnelle du déclarant.

Lorsque le bien foncier n'est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l'objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. La domiciliation du déclarant dans son local d'habitation en application de l'article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l'objet de la déclaration, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire. »

La publication de la déclaration d’insaisissabilité au fichier immobilier signifie qu’elle sera opposable aux créanciers hypothécaires inscrits postérieurement à sa publication. Ces créanciers ne pourront pas engager la procédure de saisie immobilière, en revanche si la procédure est engagée par un créancier qui était inscrit avant la publication de la déclaration d’insaisissabilité, alors ils pourront valablement déclarer leur créance à la procédure et seront payés au moment de la distribution des deniers.

Date de fraîcheur : 20/08/2021

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