Les conditions préalables à la procédure de saisie immobilière : le débiteur saisi

Les conditions préalables à la procédure sont définies aux articles L. 311-1 à L. 311-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il faut :

• un créancier poursuivant,
• un débiteur saisi,
• un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible,
• un immeuble saisi.

Le débiteur saisi

La personne physique

Là encore, pour respecter les exigences du service de la publicité foncière il sera nécessaire contrôler son identité, son état matrimonial et, le cas échéant, son régime matrimonial.

La situation matrimoniale est notée en marge de l’extrait d’acte de naissance, qui comporte la mention des mariages, divorces et décès de la personne.

Pièces à recueillir :

• l’extrait d’acte de naissance,
• le cas échéant, l’extrait d’acte de mariage.

L’identification du régime matrimonial permettra de déterminer contre qui la procédure de saisie immobilière sera engagée vu l’article L. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution :

« La saisie des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux. »

Et vu l’article R. 321-1, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution :

« Dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l'un des époux constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé à son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l'acte. »

En pratique, le service de l’état civil en charge des mariages informe les autres services qui, dans un second temps, mentionnent les mariages en marge des extraits d’acte de naissance. Il arrive parfois qu’une erreur soit commise au stade de la mention marginale, par exemple si le service omet de traiter la demande de mention. Le cas échéant, il pourra exister une discordance entre les mentions figurant à l’extrait d’acte de mariage et celles figurant à l’extrait d’acte de naissance.

Par exemple, il est possible que la mention du mariage, ou du divorce, figure en marge à l’extrait d’acte de naissance du mari, mais pas de l’épouse.

De ce fait, il est recommandé de systématiquement commander non seulement les extraits d’acte de naissance des conjoints, mais également leur extrait d’acte de mariage, y compris si leurs extraits d’acte de naissance sont concordants et mentionnent tous les deux le mariage.

En présence de ressortissants étrangers, penser à systématiquement interroger :

• le service central d’état civil situé 11 rue de la Maison Blanche à Nantes (44100),
• le consulat ou l’ambassade du pays d’origine,
• la mairie du lieu de naissance, y compris si elle est à l’étranger.

Enfin, il sera nécessaire de consulter le BODACC pour contrôler l’absence d’ouverture de procédure collective à l’encontre du débiteur saisi. 

La personne morale

La société

Les sociétés sont immatriculées au registre du commerce et des sociétés. L’extrait Kbis comporte non seulement l’ensemble des éléments d’identification de la société, mais également les nom, prénoms et adresse de son ou de ses représentants légaux.

Par ailleurs, et pour mémoire, l’identité des personnes morales mentionnées à l’acte est certifiée par l’avocat au vu d’un extrait Kbis de moins de 3 mois au moment de sa publication au service de la publicité foncière.

Enfin, il sera nécessaire de consulter le BODACC pour contrôler l’absence d’ouverture de procédure collective à l’encontre du débiteur saisi.

L’artisan

Les artisans sont inscrits au répertoire des métiers de la Chambre des métiers. Les chambres des métiers sont indépendantes les unes des autres et ne fonctionnent pas toutes de la même façon. Elles ne permettent pas toutes de commander un avis de situation de façon dématérialisée et les délais de traitement des demandes postales sont très variables.

L’association

Les associations dotées de la personnalité morale (seules susceptibles d’être propriétaires d’un immeuble) sont immatriculées au Journal officiel des associations et fondations d’entreprises (JOAFE). La consultation du JOAFE permettra de recueillir l’ensemble des éléments d’identification, y compris la date et le lieu de déclaration ou de dépôt des statuts.

Les statuts pourront, quant à eux, être commandés auprès de la Préfecture.

Cas particuliers

Le débiteur est en surendettement

La décision de recevabilité du dossier de surendettement de la Commission de surendettement des particuliers emporte l’arrêt de plein droit des procédures d’exécution en cours, et l’interdiction de nouvelles poursuites, conformément à l’article L. 722-2 du code de la consommation :

« La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. »

La suspension des procédures d’exécution ne remet pas en cause les effets du commandement de payer valant saisie immobilière, en revanche les fruits postérieurs à la décision de recevabilité redeviennent disponibles.

Par ailleurs, si la décision de recevabilité est postérieure au jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée du bien, alors le report de l’audience d’adjudication n’est pas automatique. En effet, les articles L. 722-4 et L. 722-7 du code de la consommation disposent :

« En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d'adjudication ne peut résulter que d'une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. »

Les termes des articles sont rigoureusement identiques, mais le premier se trouve sous le titre Saisine de la commission de surendettement des particuliers tandis que le second se trouve sous le titre Effets de la décision de recevabilité. En d’autres termes, la Commission de surendettement peut saisir le juge à tout moment, à compter du dépôt du dossier de surendettement, pour solliciter le report de l’audience d’adjudication.

L’article R. 322-28 du code des procédures civiles d’exécution corrobore :

« La vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L. 722-4 ou L. 721-7 du code de la consommation. »

Dans l’hypothèse où la Commission de surendettement solliciterait le report de l’audience d’adjudication, il conviendrait de vérifier le respect de la procédure applicable, décrite à l’article R. 721-7 du code de la consommation :

« En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée d'un bien immobilier du débiteur a été ordonnée et que la commission saisit le juge chargé de la saisie immobilière aux fins de report de la date d'adjudication en application des dispositions de l'article L. 721-7 ou de celles de l'article L. 722-4, elle transmet la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre émargement au greffe, quinze jours au moins avant la date prévue par la vente.

Cette demande indique les noms, prénoms et adresse du débiteur ainsi que ceux des créanciers poursuivants ou, pour les personnes morales, leur dénomination et leur siège social. Elle précise les causes graves et dûment justifiées invoquées à l'appui de la demande. Sont annexés à cette demande un état des revenus du débiteur, un relevé des éléments actifs et passifs de son patrimoine et la liste des procédures d'exécution diligentées à l'encontre de ses biens, des cessions de rémunération qu'il a consenties et des mesures d'expulsion de son logement, établis au moyen des documents dont dispose la commission. »

Le débiteur est en liquidation judiciaire

L’ouverture d’une procédure collective arrête ou interdit toute voie d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles, conformément à l’article L. 622-21 du code de commerce :

« I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture.

III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. »

Si la procédure de saisie immobilière est engagée au moment de la publication au BODACC d’un jugement d’ouverture de procédure collective, alors la procédure est immédiatement interrompue. Il est, par conséquent, nécessaire d’enregistrer une alerte pour être automatiquement informé des publications relatives à la société poursuivie.

Concernant les poursuites, il existe deux hypothèses :

• Soit la procédure collective est ouverte avant la procédure de saisie immobilière, et il appartiendra au liquidateur judiciaire de solliciter la vente aux enchères des biens ; cette procédure spécifique n’étant pas traitée ici,
• Soit la procédure collective est ouverte alors que la procédure de saisie immobilière est en cours. Dans cette hypothèse, le jugement d’ouverture suspend la procédure de saisie qui peut être reprise par le liquidateur sur la base du cahier des conditions de vente déposé par le créancier poursuivant initial, dont les dispositions générales ne seront soit adaptées à une procédure de licitation-partage, soit à une procédure de saisie immobilière. La jurisprudence précise, au sujet de cette difficulté, que « quel que soit le régime applicable à la procédure de saisie immobilière, le jugement de liquidation judiciaire suspend le cours d’une procédure engagée ultérieurement, cette procédure peut être reprise par le liquidateur ou par le créancier poursuivant, sur autorisation du juge commissaire, dans l’état où elle se trouvait au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective » (Civ. 2e, 7 juin 2012, n° 11-18.426).

Le débiteur est un mineur ou un majeur en curatelle ou en tutelle

Article L. 311-8 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les immeubles d'un mineur, même émancipé, ou d'un majeur en curatelle ou en tutelle ne peuvent être saisis avant la discussion de leurs meubles.

Toutefois, la discussion des meubles n'est pas requise avant la saisie des immeubles indivis entre un majeur et un mineur ou un majeur en curatelle ou en tutelle, si la dette leur est commune. Elle ne l'est pas non plus dans le cas où les poursuites ont commencé alors que le majeur n'était pas encore placé sous curatelle ou sous tutelle. »

Le créancier poursuivant devra sommer le tuteur ou l’incapable en curatelle et son curateur de déclarer quels sont les biens mobiliers susceptibles d’être discutés avant d’engager une procédure de saisie immobilière.

Le débiteur est décédé et ses héritiers sont connus

Il faudra appliquer les articles 370 du code de procédure civile et 877 du code civil :

Article 370 du code de procédure civile :

« A compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par :

• le décès d'une partie dans les cas où l'action est transmissible ;
• la cessation de fonctions du représentant légal d'un incapable ;
• le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d'ester en justice. »

Article 877 du code civil :

« Le titre exécutoire contre le défunt l'est aussi contre l'héritier, huit jours après que la signification lui en a été faite. »

Le débiteur est décédé et ses héritiers sont inconnus

Lorsque le débiteur décède et n’a pas d’héritiers connus ou acceptants, alors la succession est vacante au sens de l’article 809 du code civil :

« La succession est vacante :

1° Lorsqu'il ne se présente personne pour réclamer la succession et qu'il n'y a pas d'héritier connu ;

2° Lorsque tous les héritiers connus ont renoncé à la succession ;

3° Lorsque, après l'expiration d'un délai de six mois depuis l'ouverture de la succession, les héritiers connus n'ont pas opté, de manière tacite ou expresse. »

Le créancier poursuivant doit alors solliciter la désignation de l’Administration des domaines en qualité de curateur de la succession vacante, par voie de requête au Président du tribunal judiciaire (articles 809-1 et suivants du code civil).

L’Administration de domaines soldera le passif de la succession par application des articles 810 et suivants du code civil.

Date de fraîcheur : 20/08/2021

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