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La procédure de saisie immobilière permet, sous le contrôle du juge de l’exécution, d’obtenir la vente forcée d’un immeuble à une audience d’adjudication, à la suite de laquelle la mairie peut exercer son droit de préemption.
En effet, contrairement à l’hypothèse d’une vente classique, la mairie exerce son droit de préemption avant l’audience de vente et non dans le mois qui précède la réitération de la vente devant le notaire.
Pour autant, les dispositions du code de l’urbanisme et du code des procédures civiles d’exécution comportent de nombreuses contradictions et anomalies lorsqu’elles se rencontrent à l’occasion d’une vente sur adjudication, c’est-à-dire à l’occasion d’une vente dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.
L’une de ces anomalies concerne la question du délai de paiement du prix d’adjudication.
Le principe du délai de paiement de 2 mois en matière d’adjudication
L’article R. 322-56 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :
« Le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix auquel est tenu l'adjudicataire en application de l'article L. 322-12 est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'au versement complet du prix ou sa consignation. »
L’adjudicataire dispose donc normalement d’un délai de 2 mois pour payer le prix de l’adjudication à compter de la vente forcée, à défaut de quoi il s’expose à ce qu’une procédure de réitération des enchères soit engagée, ainsi qu’à différentes pénalités, dont notamment des intérêts au taux légal calculés sur le montant de l’adjudication.
L’exception du délai de paiement de 4 mois du titulaire du droit de préemption
Le lecteur attentif observera que l’article R. 322-56 du code des procédures civiles d’exécution cité ci-dessus vise expressément le paiement du prix par l’adjudicataire. Ce texte n’est, par conséquent, pas applicable au titulaire du droit de préemption qui exerce son droit de préemption, car en la matière l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme dispose à son deuxième alinéa que :
« Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. »
Cette interprétation résulte bien évidemment de la lettre du texte, puisque le code des procédures civiles d’exécution vise expressément le délai de paiement de l’adjudicataire ; mais elle résulte également d’une simple application du principe specialia generalibus derogant, c’est-à-dire les lois spéciales dérogent aux lois générales.
En d’autres termes, le code des procédures civiles d’exécution pose un cadre général en matière de délais de paiement, auquel le code de l’urbanisme apporte une exception propre au titulaire du droit de préemption. Cela permet de départager ces deux textes dont la valeur normative est égale et qui paraissent se contredire en mentionnant deux délais différents.
Cela implique qu’en matière de préemption, le délai de paiement n’est pas de 2 mois mais bel et bien de 4 mois à compter de la vente aux enchères publiques.
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