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La procédure de saisie immobilière, puisqu’elle doit aboutir à la vente, n’intéresse pas seulement le créancier poursuivant : elle intéresse tous les créanciers qui ont publié une inscription hypothécaire contre l’immeuble saisi. La procédure doit, en conséquence, leur être dénoncée afin qu’ils aient l’opportunité de faire valoir leurs droits.
Le délai
Article R. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution :
« Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l'assignation au débiteur, le commandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication du commandement.
La dénonciation vaut assignation à comparaître à l'audience d'orientation. »
Ce délai est prévu à peine de caducité du commandement de payer valant saisie (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution), néanmoins le créancier inscrit auquel le commandement est dénoncé tardivement n’aura aucun intérêt à soutenir la caducité du commandement. En effet, la dénonciation, même tardive, lui permettra de déclarer sa créance à la procédure et, par voie de conséquence, de préserver ses droits.
L’identification des créanciers inscrits
Les créanciers inscrits seront identifiés au moyen d’un état hypothécaire que le créancier poursuivant aura préalablement sollicité auprès du service de la publicité foncière au moyen du bordereau CERFA n° 3233-SD.
En pratique, le créancier poursuivant utilise l’état hypothécaire qu’il avait sollicité au moment de l’établissement du commandement de payer valant saisie.
En revanche, la procédure n’a pas à être dénoncée aux créanciers dont l’inscription est, à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, acceptée au dépôt et en instance d’enregistrement. Ces inscriptions sont énumérées au pied de la fiche d’immeuble dans le cadre « Certificat de dépôt » (Cass. civ., 2e, 10 avril 2014, n° 13-13.770).
Les inscriptions hypothécaires acceptées au dépôt et en instance d’enregistrement, qui sont mentionnées sur le certificat qui figure au pied de la fiche d’immeuble, n’ont pas besoin d’être prises.
Enfin, le créancier poursuivant peut tout à fait avoir la double qualité de créancier poursuivant et de créancier inscrit et qu’il devra, le cas échéant, mettre en œuvre la procédure de déclaration de créance en parallèle de la procédure de saisie immobilière, même si cela aboutit à certaines aberrations. En effet, dès lors que le créancier inscrit doit dénoncer sa déclaration de créance au créancier poursuivant, l’avocat devra se notifier à lui-même cette déclaration de créance.
Exemple : Monsieur X finance partiellement l’acquisition d’un immeuble, moyennant un prêt de 400 000 € pour un prix de vente de 800 000 €, puis apporte son immeuble à titre de caution hypothécaire pour garantir un prêt consenti par ailleurs à sa société.
Lorsqu’elle engage les poursuites contre Monsieur X au titre de divers impayés, elle doit se dénoncer à elle-même le commandement et s’assigner elle-même à l’audience d’orientation au titre de l’inscription prise du chef du cautionnement hypothécaire.
Les mentions de la dénonciation
Article R. 322-7 du code des procédures civiles d’exécution :
« Outre les mentions prévues par l'article 56 du code de procédure civile, la dénonciation comprend à peine de nullité :
1° L'indication des lieu, jour et heure de l'audience d'orientation ;
2° La sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du juge de l'exécution où il est déposé le cinquième jour ouvrable au plus tard après la date de l'assignation du débiteur à l'audience d'orientation ou au cabinet de l'avocat du créancier poursuivant ;
3° L'indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente ;
4° La sommation d'avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l'indication du taux des intérêts moratoires, par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution et accompagné d'une copie du titre de créance et du bordereau d'inscription et à dénoncer le même jour ou le premier jour ouvrable suivant cette déclaration au créancier poursuivant et au débiteur, dans les mêmes formes ou par signification ;
5° La reproduction, en caractères très apparents, des articles L. 331-2 et R. 322-12 ;
6° La reproduction de l'article R. 311-6. »
Comme pour l’assignation à l’audience d’orientation, l’omission d’une mention est soumise au régime des nullités de forme de l’article 114 du code de procédure civile, de telle sorte que la démonstration d’un grief est nécessaire.
Le lieu de notification
Article R. 322-8 du code des procédures civiles d’exécution :
« La dénonciation aux créanciers inscrits peut être faite aux domiciles élus sur les bordereaux d'inscription.
Elle peut être faite aux héritiers collectivement sans désignation des noms et qualités respectifs, à domicile élu ou, à défaut, au domicile du défunt. »
En pratique, la quasi-totalité des inscriptions comporteront un domicile élu. Si elles sont prises par un notaire, par un avocat, ou par un huissier, le domicile sera généralement élu à l’office, au cabinet ou à l’étude.
S’agissant d’une simple possibilité, il est loisible au créancier poursuivant de notifier l’acte à une autre adresse (ex. le siège social, un établissement secondaire, etc.).
Date de fraîcheur : 03/12/2021
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