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L’orientation de la procédure de saisie vers une vente amiable impose au débiteur la réalisation d’un ensemble de diligences, dont l’exécution sera ensuite contrôlée par le juge.
Les diligences du débiteur
Article R. 322-22, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :
« Le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. »
Article 14, alinéa 1, des dispositions générales du cahier des conditions de vente :
« Le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. »
La vente amiable, lorsqu’elle est autorisée par le juge, laisse l’accomplissement de l’ensemble des diligences requises à la charge du débiteur. Ce dernier devra, par conséquent, trouver un acheteur pour réaliser la vente dans les délais impartis par le jugement d’orientation.
Le créancier poursuivant n’est pas entièrement démuni, puisqu’il peut demander au débiteur de rendre compte de ses diligences. La carence du débiteur sera sanctionnée.
L’état de frais du créancier poursuivant
Article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution :
« L'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés. »
Article R. 322-24, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :
« Les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente. »
Le notaire n’établira le titre de vente qu’une fois les frais taxés payés par l’acquéreur.
L’avocat du créancier poursuivant devra, par conséquent, soumettre son état de frais au juge de l’exécution pour taxation. L’ordonnance de taxe permettra de confirmer leur montant pour solliciter leur paiement, qui à son tour permettra au notaire d’établir l’acte de vente.
La circulaire n° CIV/17/06 du 14 novembre 2006, relative à la réforme de la saisie immobilière, indique en page 31 que :
« si le créancier poursuivant en fait la demande chiffrée lors de l’audience d’orientation, le juge dans sa décision taxe ses frais de poursuite, ce qui permet au créancier poursuivant d’en être directement remboursé lors de la conclusion ultérieure de la vente. »
Toutefois, la jurisprudence admet généralement que les frais peuvent être taxés postérieurement à l’audience d’orientation (Caen, 27 septembre 2012, n° 12/02041). L’avocat aura intérêt à se rapprocher du greffe des adjudications pour connaître les us et coutumes du tribunal judiciaire devant lequel la procédure est enrôlée.
L’état de frais doit incorporer les frais taxés, mais pas nécessairement les émoluments, même si la prudence commande de les y incorporer. Ces derniers sont légaux et imposés aux parties, quoique le texte ne les mette pas expressément à la charge de l’acheteur. Quoi qu’il en soit, les émoluments comprennent les émoluments de formalité et l’émolument proportionnel.
Les frais taxés comprennent l’ensemble des frais exposés par le créancier poursuivant dans le cadre de la procédure, c’est-à-dire les frais de l’huissier et du diagnostiqueur immobilier qui est intervenu au moment de l’établissement du procès-verbal pour réaliser le métré Carrez et éventuellement le dossier de diagnostics techniques.
Les émoluments de formalité sont énumérés à l’article A. 444-193 du code de commerce.
L’émolument proportionnel est calculé conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-102 du code de commerce, selon le barème suivant :
| Tranches d'assiette | Taux applicable |
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
Ce barème résulte de l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires.
L’article A. 444-102 du code de commerce précise enfin, à son dernier alinéa, que :
« L'émolument est calculé séparément sur le prix d'adjudication de chaque lot, même si plusieurs lots distincts sont adjugés séparément au même adjudicataire. Toutefois, l'émolument est calculé sur le prix des lots réunis si l'adjudication a lieu après la réunion totale ou partielle des lots mis en vente. »
L’état de frais se terminera par une demande de taxe, qui permettra au juge de l’exécution d’apposer la formule de taxe.
Le paiement de l’acquéreur et la consignation du prix et des frais
Article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution :
« L'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés. »
Article R. 322-23 du code des procédures civiles d’exécution :
« Le prix de vente de l'immeuble ainsi que toute somme acquittée par l'acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.
En cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l'acquéreur et sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires relatives à son droit de rétractation, les versements effectués par celui-ci restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution. »
Article R. 322-24, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :
« Les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente. »
L’acte de vente ne sera établi qu’après consignation du prix de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et consignation et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.
Le texte ne précise pas auprès de quelle caisse les frais de vente et les frais taxés doivent être consignés. En pratique, ils seront consignés auprès de la CARPA et la justification de leur paiement permettra au notaire d’établir le titre de vente.
Ces obligations sont rappelées à l’article 14 des dispositions générales du cahier des conditions de vente qui ont, pour mémoire, valeur normative :
« Le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable.
L'accomplissement des conditions de la vente amiable décidée au préalable par le juge sera contrôlé par lui.
Le prix de vente de l’immeuble, ses intérêts, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit, sont versés entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations conformément à l’article R. 322-23 du code des procédures civiles d’exécution. Ils sont acquis au débiteur et aux créanciers participant à la distribution.
Toutefois, les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon le tarif en vigueur sont versés directement par l’acquéreur, conformément à l’article 1593 du code civil, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant, à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable.
Le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, que le prix a été consigné, et que les frais taxés et émoluments de l'avocat poursuivant ont été versés, et ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. A défaut, il ordonne la vente forcée. »
La prudence commandera à l’avocat du créancier le jugement constatant la réalisation de la vente amiable pour solliciter le décaissement des sommes consignés en CARPA.
Par ailleurs, lorsque le défaut de conclusion de la vente est imputable à l’acquéreur, les sommes versées au titre d’un avant-contrat et consignées auprès de la Caisse des dépôts et consignations par le notaire y restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution, sous réserve du droit de rétractation prévu à l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation, qui est d’ordre public.
La rédaction de l’acte de vente par le notaire
Article R. 322-24, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :
« Le notaire chargé d'établir l'acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l'élaboration du cahier des conditions de vente. »
La vente amiable est effectuée sous le contrôle du juge et doit, par conséquent, respecter les conditions posées par le jugement d’orientation.
Le notaire peut demander la communication des pièces recueillies par l’avocat poursuivant pour préparer l’acte de vente. En effet, l’avocat du créancier poursuivant doit commander et consulter de nombreuses pièces pour élaborer le cahier des conditions de vente, qui seront également utiles au notaire pour élaborer l’acte de vente.
Le débiteur pourra notamment limiter les frais nécessaires à la réalisation de la vente en réutilisant le dossier de diagnostics techniques lorsque le créancier poursuivant l’aura fait établir au moment de l’établissement du procès-verbal descriptif.
Date de fraîcheur : 21/03/2022
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