Me contacter 
Article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution :
« Les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
En cas d'accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l'article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l'orientation en vente forcée et jusqu'à l'ouverture des enchères. »
Article L. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution :
« Est nulle toute convention portant qu'à défaut d'exécution des engagements pris envers lui, le créancier peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des formes prescrites pour la saisie immobilière. »
La procédure de saisie immobilière autorise trois types de vente forcée : la vente de gré à gré, la vente amiable et la vente par adjudication. La vente est obligatoirement réalisée sous le contrôle du juge de l’exécution.
La vente de gré à gré
La vente de gré à gré correspond à l’hypothèse où le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires autorisent le débiteur à vendre amiablement son immeuble.
Le texte n’indique pas dans quelles formes cette vente doit être réalisée, mais prévoit qu’elle ne peut avoir lieu qu’entre l’orientation de l’affaire en vente forcée et l’ouverture des enchères. Or, si la vente est réalisée avant l’audience d’enchères, le créancier poursuivant ne requerra pas la vente et le défaut de réquisition entraîne la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière, conformément à l’article R. 322-27 du code des procédures civiles d’exécution :
« Au jour indiqué, le créancier poursuivant ou, à défaut, tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites, sollicite la vente.
Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie. Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge l'ensemble des frais de saisie engagés sauf décision contraire du juge spécialement motivée. »
Ainsi et bien que le texte ne donne pas davantage de précisions, dans le cadre d’une vente de gré à gré qui interviendrait avant l’audience d’adjudication, le notaire aurait deux solutions :
- soit de conclure la vente, mais d’attendre la publication du jugement ordonnant la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière pour publier l’acte de vente,
- soit de demander au créancier poursuivant une autorisation de mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière, outre les habituelles autorisations de mainlevée des inscriptions et privilèges de l’ensemble des créanciers inscrits, créancier poursuivant inclus.
Cette deuxième solution est plus sûre pour l’acheteur puisqu’elle permet de garantir l’opposabilité de la vente dès la signature de l’acte de vente, et sans qu’il ne soit nécessaire d’attendre le jugement constatant la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière.
Il est à noter que le texte n’autorise la vente de gré à gré qu’entre l’orientation vers une vente forcée et l’audience d’adjudication car :
- entre la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière et la signification de l’audience d’orientation, l’autorisation de vendre à l’amiable peut être présentée par le débiteur par voie d’assignation,
- à l’audience d’orientation, la vente amiable sur autorisation judiciaire peut être présentée par le débiteur par voie de conclusions.
Le texte prévoit ainsi une solution pour vendre amiablement l’immeuble à chaque étape de la procédure, d’abord sous le contrôle du juge, puis sans contrôle du juge, mais avec l’accord des parties et du syndicat des copropriétaires.
En pratique toutefois, rien n’empêche le débiteur de solliciter et d’obtenir de ses créanciers l’autorisation de vendre de gré à gré à n’importe quelle étape de la procédure, quoique cette solution nécessite de mettre en œuvre des techniques différentes pour abandonner la procédure proprement :
- avant la publication du commandement, la vente de gré à gré imposera de ne pas procéder à sa publication,
- après la publication du commandement, soit le créancier autorise la mainlevée, soit il assigne à l’audience d’orientation, prend des conclusions de désistement et demande au juge d’ordonner la radiation du commandement.
Exemple : l’affaire est orientée vers une vente amiable sur autorisation judiciaire, mais le débiteur ne parvient pas à vendre aux termes et conditions du jugement d’orientation. Il parvient néanmoins à soumettre au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits un compromis de vente à un prix supérieur au prix d’adjudication escompté. Le créancier poursuivant et les créanciers inscrits pourront accepter une vente de gré à gré que le juge de l’exécution ne pourra pas approuver puisqu’il sera tenu par l’autorité de la chose jugée attachée au jugement d’orientation qu’il a préalablement rendu. Le créancier poursuivant devra, par conséquent, autoriser la mainlevée du commandement avec l’accord des créanciers inscrits, avant de présenter à l’audience de rappel des conclusions de désistement.
Enfin, l’avocat du créancier poursuivant pourra demander le paiement des frais taxés, des émoluments fixes et de l’émolument proportionnel dans les mêmes conditions que pour une vente amiable.
Date de fraîcheur : 21/03/2022
Retour