Le cahier des conditions de vente : dépôt et contenu

Le dépôt

Article R. 322-10, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :

« Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l'assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l'exécution un cahier des conditions de vente comportant l'état descriptif de l'immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l'assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie. »

Le cahier des conditions de vente doit être déposé au greffe des adjudications au plus tard le 5e jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation, à peine de caducité du commandement (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution). Le dépôt sera obligatoirement accompagné :

• du procès-verbal descriptif de l’immeuble, lequel devra comprendre le certificat de superficie,
• la copie de l’assignation délivrée au débiteur avec ses pièces,
• l’état sur publication du commandement de payer valant saisie, c’est-à-dire le relevé hypothécaire sollicité au moment de la publication du commandement, sur lequel apparaissent ses références de publication.

Le greffe remettra à l’avocat un accusé de dépôt du cahier des conditions de vente après avoir dépouillé son contenu et sollicitera, le cas échéant, la communication de pièces complémentaires.

Le contenu

Les conditions particulières

Article R. 322-10, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :

« Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :

1° L'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;

2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;

3° L'énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;

4° La désignation de l'immeuble saisi, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;

5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;

6° La désignation d'un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations. »

Article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution :

« Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. »

Le contenu du cahier des conditions de vente est prévu à peine de nullité, de telle sorte que le débiteur doit justifier d’un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.

Le créancier poursuivant peut annexer au cahier des conditions de vente toutes les pièces qu’il juge utile de porter à la connaissance des acquéreurs. En effet, le cahier sera diffusé aux acquéreurs potentiels avec ses pièces, et constituera le titre de vente de l’adjudicataire.

Par conséquent, seront généralement annexés le dossier de diagnostics immobiliers, l’état daté, les renseignements d’urbanisme, le certificat d’urbanisme, la matrice cadastrale, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et ses modificatifs, la déclaration d’achèvement des travaux, etc.

Le cahier des conditions de vente peut prévoir le maintien dans les lieux du débiteur saisi.

Par ailleurs, le cahier des conditions de vente doit mentionner le commandement de payer valant saisie et sa publication, c’est-à-dire ses références de publication, qui apparaîtront sur l’état sur publication commandé à l’occasion de sa publication de la façon suivante :

La référence de publication correspondra ainsi au numéro d’archivage provisoire précédé de l’année (n° 2019 S 00024 dans l’exemple ci-avant).

Les dispositions générales

Les ventes judiciaires sont la seule matière à faire l’objet d’un traitement spécifique dans le Règlement intérieur national de la profession d’avocat, à son article 12.

L’article 12 comporte deux sous-articles 12.1 et 12.2 respectivement consacrés à l’avocat du créancier poursuivant, et à l’avocat de l’adjudicataire (qui ne nous intéressera pas dans le cadre des présentes).

Article 12.1 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat :

« L’avocat amené à rédiger un cahier des conditions de vente (saisie immobilière) ou un cahier des charges et conditions de vente (licitation), ou en matière de liquidation judiciaire, en vue de son dépôt au greffe, doit utiliser les clauses type ci-après annexées portant dispositions générales pour ces actes, sous réserve d’une modification qui serait nécessitée par une particularité tenant à la nature de l’affaire, le statut des parties, ou la situation des biens. »

Les clauses-types auquel il est fait référence constituent les dispositions générales du cahier des conditions de la vente.

Comme nous l’avons vu, le cahier des conditions de vente n’avait pas valeur normative jusqu’à la publication au Journal officiel du 7 mars 2019 de la Décision du 13 février 2019 portant réforme du règlement intérieur national de la profession d’avocat du CNB.

Cette décision mentionne expressément l’article 12.2 du RIN et les trois cahiers des conditions de vente, respectivement consacrés aux cahiers des conditions de vente sur saisie immobilière, sur licitation-partage et sur liquidation judiciaire. En revanche, elle ne mentionne pas l’article 12.1 du RIN qui, par conséquent, n’a pas de valeur normative.

Dans ce contexte, il semblerait que le non-respect des clauses-types injustifié par une particularité tenant à la nature de l’affaire, au statut des parties ou à la situation des biens relève d’une procédure disciplinaire devant le Bâtonnier de l’ordre des avocats.

L’ajout de nouveau contenu

Le cahier peut être modifié, et de nouvelles pièces peuvent y être annexées, par voie d’additifs ou de Dires (le vocabulaire varie d’une juridiction à l’autre). Par exemple, un additif permettra au créancier poursuivant d’annexer à la procédure la matrice cadastrale pour porter à la connaissance des acheteurs potentiels le montant de la taxe foncière, l’état daté sollicité auprès du syndicat des copropriétaires avant l’audience d’adjudication, etc.

Il est à noter que l’article L. 721-2 et de l’habitation dispose à son IV qu’en cas de vente publique, l’état daté composé des documents et informations mentionnés aux 1° à 5° du II du même article sont annexés au cahier des charges. Ces imprécisions terminologiques sont identiques à celles relatives au dossier de diagnostics techniques (cf. § 3.2.5). Certains praticiens estiment ainsi que la terminologie du texte, qui mentionne expressément les « ventes publiques » et le « cahier des charges », exclut la procédure de saisie immobilière de son périmètre puisque le code des procédures civiles d’exécution mentionne tout aussi expressément la « vente par adjudication » et le « cahier des conditions de vente ».

Article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation :

« I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.

II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :

1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;

2° Les informations financières suivantes :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;

c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1.

Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.

Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.

Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main.

III. - Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 5° du II sont joints au projet d'acte authentique de vente notifié ou remis à l'acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1. Les dispositions des quatre derniers alinéas du II sont applicables au présent III.

IV. - En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 5° du II sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des dix-huitième et dix-neuvième alinéas du II sont applicables au présent IV. »

Pour mémoire, l’état daté est un bilan de la situation comptable du lot vendu vis-à-vis de la copropriété. Il s’agit donc d’une pièce particulièrement utile et intéressante pour le futur acquéreur.

La publicité

Article R. 322-11, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :

« Il peut être consulté au greffe du juge de l'exécution ou au cabinet de l'avocat du créancier poursuivant. »

L’avocat du créancier poursuivant et le greffe permettent au public de consulter le cahier des conditions de vente à leurs horaires d’ouverture.

En pratique, le texte ne prévoit aucune sanction pour l’avocat qui ne laisserait pas le public consulter le cahier des conditions de la vente. Concrètement, la consultation au cabinet de l’avocat a quasiment disparu, au profit de la consultation dématérialisée du cahier mis à disposition sur le site de l’avocat ou sur des sites spécialisés.

La contestation

Article R. 322-11, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution :

« Sous réserve des dispositions de l'article L. 322-6 relatives au montant de la mise à prix, les stipulations du cahier des conditions de vente peuvent être contestées par tout intéressé. »

L’article L. 322-6 auquel il est fait référence concerne la contestation par le débiteur du montant de la mise à prix.

De fait, les intéressés peuvent contester l’intégralité des dispositions du cahier des conditions de vente, hormis la mise à prix, qui ne peut être contestée que par le débiteur saisi.

L’expression « les stipulations du cahier des conditions de vente » est un reliquat. Comme nous l’avons vu, le cahier des conditions de vente n’avait pas valeur normative jusqu’à la publication au Journal officiel du 7 mars 2019 de la Décision du 13 février 2019 portant réforme du règlement intérieur national de la profession d’avocat du CNB, lequel comprend en annexe les dispositions générales à annexer au cahier.

Date de fraîcheur : 03/12/2021

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