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Une fois le commandement de payer valant saisie immobilière signifié et publié, il reste à assigner le débiteur à l’audience d’orientation, à laquelle le juge de l’exécution décidera s’il faut autoriser une vente amiable sur autorisation judiciaire, ou ordonner une vente forcée sur adjudication.
Le délai
L’assignation doit être délivrée dans un délai de 2 mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière (article R. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution), à peine de caducité du commandement (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution).
La date de l’audience d’orientation
La date de l’audience d’orientation est fixée par l’assignation. Elle doit être comprise entre +1 et +3 mois à compter de la délivrance de l’assignation. Seul le délai de 3 mois est prévu à peine de caducité du commandement (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution).
Le texte ne prévoit pas de sanction pour le non-respect du délai plancher de 1 mois, il semble néanmoins qu’une fin de non-recevoir puisse être opposée au créancier, sous réserve de la démonstration d’un grief.
Les mentions de l’assignation
Article R. 322-5 du code des procédures civiles d’exécution :
« Outre les mentions prévues par l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation comprend à peine de nullité :
1° L'indication des lieu, jour et heure de l'audience d'orientation du juge de l'exécution ;
2° L'indication que l'audience d'orientation a pour objet d'examiner la validité de la saisie, de statuer sur les contestations et demandes incidentes liées à celle-ci et de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie ;
3° L'information que, si le débiteur n'est pas présent ou représenté par un avocat à l'audience, la procédure sera poursuivie en vente forcée, sur les seules indications fournies par le créancier ;
4° La sommation de prendre connaissance des conditions de la vente figurant dans le cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du juge de l'exécution où il sera déposé le cinquième jour ouvrable au plus tard après l'assignation ou au cabinet de l'avocat du créancier poursuivant ;
5° L'indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et de la possibilité d'en contester le montant pour insuffisance manifeste ;
6° L'avertissement que le débiteur peut demander au juge de l'exécution à être autorisé à vendre le bien saisi à l'amiable s'il justifie qu'une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes ;
7° L'indication, en caractères très apparents, qu'à peine d'irrecevabilité, toute contestation ou demande incidente est déposée au greffe du juge de l'exécution par conclusions d'avocat au plus tard lors de l'audience ;
8° Le rappel des dispositions des articles R. 322-16 et R. 322-17 ;
9° L'indication que le débiteur, qui en fait préalablement la demande, peut bénéficier de l'aide juridictionnelle pour la procédure de saisie, s'il remplit les conditions de ressources prévues par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et le décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de cette loi. »
L’omission d’une mention dans l’assignation est sanctionnée par la nullité de l’acte, sous réserve de la démonstration d’un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.
La fixation de la mise à prix
Le créancier poursuivant devra fixer le montant de la mise à prix au moment de l’établissement de l’assignation à l’audience d’orientation, puisqu’il s’agit d’une mention obligatoire de l’acte.
Le procès-verbal descriptif, qui aura été établi préalablement au dépôt du cahier des conditions de la vente, permettra au créancier poursuivant de prendre connaissance de la consistance de l’immeuble saisi, de son état et de ses conditions d’occupation pour fixer sa mise à prix.
En pratique, il faudra demander à l’huissier d’adresser le procès-verbal descriptif au minimum 15 jours avant la date limite pour assigner, afin que le client puisse l’analyser et déterminer la mise à prix.
La mise à prix ne doit jamais être surévaluée. En effet, l’article L. 322-6 dispose, à son premier alinéa, que :
« Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant. »
Ainsi, à défaut d’enchère, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix.
Cela pose deux types de problèmes :
- L’objet social des sociétés ne leur permet pas toujours d’accueillir un bien immobilier dans leur patrimoine.
- L’adjudicataire peut rencontrer des difficultés pour s’acquitter de la mise à prix, notamment lorsqu’elle est supérieure à sa dette et qu’il ne peut pas opposer la compensation pour réduire le montant des sommes à décaisser.
Exemple n° 1 : un syndicat des copropriétaires engage une procédure de saisie immobilière pour recouvrer une créance de 3 000,00 €. Contre l’avis de son avocat, il fixe la mise à prix à 30 000,00 €. A défaut d’enchère, il est déclaré adjudicataire et pourra opposer la compensation pour réduire le montant de la mise à prix à 27 000,00 €, somme qu’il devra verser au débiteur saisi dont il devient à son tour débiteur.
Exemple n° 2 : une banque est déclarée adjudicataire d’un immeuble. Ses statuts lui interdisent d’accueillir un immeuble dans son patrimoine. Elle devra mandater la filiale en charge de la gestion de son patrimoine immobilier pour surenchérir et être déclarée adjudicataire en ses lieux et place au terme de l’audience de surenchère.
Date de fraîcheur : 03/12/2021
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