Cabinet Morenon Me contacter

Par téléphone :
06 98 38 74 82

Par mail :
M'ECRIRE

Localisation :
ME TROUVER

Réseaux sociaux :
LINKEDIN

Les effets du commandement de payer valant saisie immobilière



La signification du commandement de payer valant saisie immobilière a des effets extrêmement importants pour le débiteur saisi, qui ne peut plus jouir de son bien comme il l’entend. La seule signification de cet acte a donc un effet coercitif important, dont les débiteurs ne mesurent pas toujours la portée.

Ces effets sont décrits à l’article R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution :

« L'indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et la restriction aux droits de jouissance et d'administration du débiteur courent à l'égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie.

Ces effets courent à l'égard des tiers du jour de la publication du commandement.

Dans le cas où une convention a été conclue antérieurement à la publication du commandement par le débiteur saisi en violation des effets attachés à la signification du commandement, sa nullité est déclarée par le juge à la demande du cocontractant. »

A l’égard du débiteur

La restriction des droits du débiteur saisi

La signification du commandement de payer valant saisie immobilière au débiteur rend l’immeuble indisponible. Par conséquent :

La nullité des actes de disposition

Article L. 322-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :

« Les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. »

Article L. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution :

« Est nulle toute convention portant qu'à défaut d'exécution des engagements pris envers lui, le créancier peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des formes prescrites pour la saisie immobilière. »

Article L. 321-2 du code des procédures civiles d’exécution :

« L'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi.

Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L. 322-1.

A moins que le bien soit loué, le saisi en est constitué séquestre sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d'un tiers ou l'expulsion du débiteur pour cause grave. »

Les actes de disposition sont les actes par lesquels le débiteur dispose de son bien, par ex. un acte de vente, de donation, etc. En d’autres termes, le débiteur ne pourra ni vendre, ni donner, ni grever de droits réels son immeuble.

L’inopposabilité des baux

Article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.

La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen. »

Il faudrait donc considérer qu’en matière de saisie immobilière, le bail conclu antérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie est opposable à l’adjudicataire, tandis que le bail postérieur à cette signification est inopposable au motif qu’il a été conclu en violation de la règle de droit relative à l’indisponibilité du bien.

La cour de cassation apporte toutefois un tempérament extrêmement à cette règle, en considérant que « la délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu, et que le bail, même conclu après la publication d'un tel commandement est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication » (Cass. civ., 2e, 27 févr. 2020, n° 18-19.174, publié au Bulletin).

La cour de cassation réitère par cette position une jurisprudence constante dont elle précise les motifs (Civ. 3e, 15 janvier 1976, n° 74-13.676 ; Civ. 3e, 11 février 2004, n° 02-12.762 ; Civ. 3e, 23 mars 2011, n° 10-10.804).

Elle contredit frontalement l’article 4 des dispositions générales du cahier des conditions de vente en matière de saisie, qui précise à son deuxième alinéa que « les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur ».

L’adjudicataire qui souhaite expulser le locataire dont le contrat de bail a été conclu postérieurement à la signification du commandement devra ainsi prouver qu’il n’avait pas connaissance de l’existence de ce contrat de bail.

Si, en revanche, le bail est inopposable à l’adjudicataire, alors celui-ci peut se prévaloir des dispositions des articles L. 322-13 et R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution :

  • Article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi. »

  •  Article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution :

« Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. »

L’autorisation du juge

Article R. 321-15, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :

« Si les circonstances le justifient, le juge de l'exécution peut, à la demande du créancier poursuivant ou du débiteur, autoriser l'accomplissement de certains actes sur le bien saisi. »

Le débiteur saisi peut disposer de son immeuble, sous réserve d’avoir l’autorisation du juge.


Exemple : une saisie immobilière est engagée à l’encontre d’une villa pour recouvrement d’une somme de 3 000,00 €. Le débiteur demande au juge l’autorisation de diviser le terrain d’assiette de la villa afin d’en céder une partie seulement, pour désintéresser le créancier poursuivant sur le prix de vente de cette parcelle.


La saisie des fruits

Article R. 321-16 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les fruits immobilisés à compter de la signification du commandement de payer valant saisie sont distribués avec le prix de l'immeuble selon le même ordre que la distribution de celui-ci. »

Article R. 321-17 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le créancier poursuivant peut autoriser le saisi à vendre les fruits à l'amiable ou faire procéder lui-même, sur autorisation du juge de l'exécution, à la coupe et à la vente des fruits qui seront vendus aux enchères ou par tout autre moyen dans le délai que le juge aura fixé.

Le prix est déposé entre les mains du séquestre désigné par le créancier poursuivant ou consignés à la Caisse des dépôts et consignations. »

Article R. 321-18 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le créancier poursuivant peut, par acte d'huissier de justice, s'opposer à ce que le locataire se libère des loyers et fermages entre les mains du débiteur et lui faire obligation de les verser entre les mains d'un séquestre qu'il désigne ou de les consigner à la Caisse des dépôts et consignations.

A défaut d'une telle opposition, les paiements faits au débiteur sont valables et celui-ci est séquestre des sommes reçues. »

Le débiteur est séquestre des fruits. Néanmoins, le séquestre des fruits peut entraîner leur dégradation. C’est pourquoi l’article R. 321-17 précité permet au créancier poursuivant d’autoriser la vente des fruits, ou de vendre lui-même les fruits sur autorisation du juge de l’exécution.

Le débiteur est séquestre des sommes, néanmoins le créancier poursuivant peut faire opposition au paiement des loyers et fermages et ordonner leur consignation entre les mains d’un séquestre par exploit d’huissier de justice.

En pratique, le séquestre des sommes issues de la procédure de saisie immobilière est désigné au moment du dépôt du cahier des conditions de vente. La consignation des loyers et fermages peut, par conséquent, avoir lieu entre les mains d’un séquestre différent. Cette solution est bien évidemment déconseillée et il sera plus simple de désigner le même séquestre.

Attention ! L’article L. 321-16 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L'acte de saisie d'un immeuble emporte saisie de ses fruits, sauf l'effet d'une saisie antérieure. »

Le créancier poursuivant qui sait qu’un locataire occupe l’immeuble saisi aura, par conséquent, intérêt à saisir les loyers entre les mains du locataire au bénéfice d’une procédure de saisie-attribution à exécution successive avant d’engager la procédure de saisie immobilière. Cela empêchera les loyers d’être incorporés à l’assiette de la procédure de distribution des deniers et, par conséquent, empêchera leur partage avec les autres créanciers inscrits.

Inversement, le créancier qui n’a pas connaissance de la présence d’un locataire dans les lieux avant l’établissement du procès-verbal descriptif devra procéder par voie d’opposition au paiement des loyers et verra ceux-ci incorporés à l’assiette de la procédure de distribution des deniers.

La mise sous séquestre du bien

Article L. 321-2 du code des procédures civiles d’exécution :

« A moins que le bien soit loué, le saisi en est constitué séquestre sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d'un tiers ou l'expulsion du débiteur pour cause grave. »

Article R. 321-15, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :

« A moins que son expulsion soit ordonnée, le débiteur conserve l'usage de l'immeuble saisi sous réserve de n'accomplir aucun acte matériel susceptible d'en amoindrir la valeur, à peine de dommages et intérêts et sans préjudice, s'il y a lieu, des peines prévues par l'article 314-6 du code pénal. »

Le débiteur saisi peut jouir du bien, en revanche il ne peut pas amoindrir la valeur de l’immeuble, à peine de dommages et intérêts et de poursuites pénales.


Exemple : une procédure de saisie immobilière est engagée à l’encontre d’une maison de ville. Le débiteur saisi, maçon, scie les poutres de la toiture qui s’effondre postérieurement à la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation et au dépôt du cahier des conditions de vente qui fixe le montant de la mise à prix.

La valeur du bien est dégradée et sa vente à un montant supérieur au montant de la mise à prix paraît impossible. Le créancier poursuivant ne peut plus poursuivre sans prendre des risques considérable, puisqu’une carence d’enchères pourrait faire entrer l’immeuble dans son patrimoine.


A l’égard du tiers détenteur

Les effets de la délivrance du commandement à l’égard du tiers détenteur sont les mêmes qu’à l’égard du débiteur, conformément à l’article R. 321-19 du code des procédures civiles d’exécution :

« La signification du commandement de payer valant saisie au tiers détenteur produit à l'égard de celui-ci les effets attachés à la signification du commandement de payer valant saisie au débiteur.

A défaut pour le tiers détenteur de satisfaire à la sommation qui lui est faite, la saisie immobilière et la vente sont poursuivies à l'encontre de celui-ci selon les modalités prévues par le présent livre. »

A l’égard des tiers

Article R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution :

« L'indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et la restriction aux droits de jouissance et d'administration du débiteur courent à l'égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie.

Ces effets courent à l'égard des tiers du jour de la publication du commandement.

Dans le cas où une convention a été conclue antérieurement à la publication du commandement par le débiteur saisi en violation des effets attachés à la signification du commandement, sa nullité est déclarée par le juge à la demande du cocontractant. »

Article L. 321-5 du code des procédures civiles d’exécution :

« La saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier.

Les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n'ont pas été faites dans les conditions prévues à l'article L. 322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur, sauf consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations d'une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au créancier poursuivant ; la somme ainsi consignée leur est affectée spécialement.

Sont pareillement inopposables les inscriptions du chef du saisi qui n'ont pas été prises antérieurement à la publication de la saisie, sous réserve du droit pour le vendeur, le prêteur de deniers pour l'acquisition et le copartageant d'inscrire, dans les délais prévus par les articles 2379 à 2381 du code civil, le privilège qui leur est conféré par l'article 2374 du même code. »

Le commandement est opposable aux tiers à compter de sa publication au fichier immobilier.

La convention régularisée entre la signification et la publication du commandement par le débiteur saisi peut être déclarée nulle par le juge à la demande du cocontractant.

La convention non publiée ou publiée postérieurement à la publication du commandement peut être déclarée opposable au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits sous réserve de consignation d’une somme suffisante pour les désintéresser.

Les inscriptions non publiées à la date de publication du commandement de payer valant saisie immobilière sont inopposables au créancier poursuivant et à l’acquéreur.

Date de fraîcheur : 28/10/2021

< Article précédent Table des matières Article suivant >
Retour
Me contacter, me poser une question
Veuillez préciser votre demande
Ce champ est invalide
Ce champ est invalide
Ce champ est invalide
Ce champ est invalide
Ce champ est invalide