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Les effets d’une vente volontaire
Article L. 322-3 du code des procédures civiles d’exécution :
« La vente amiable sur autorisation judiciaire produit les effets d'une vente volontaire. Elle ne peut pas donner lieu à rescision pour lésion. »
La vente amiable sur autorisation judiciaire produit tous les effets de droit commun d’une vente notariée classique, hormis la rescision pour lésion.
La purge des inscriptions
Article L. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution :
« Le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l'immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente. »
La vente amiable purge de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente.
Toutefois, la purge des inscriptions n’emporte pas automatiquement leur radiation, qui sera ordonnée ultérieurement par le jugement constatant la réalisation de la vente amiable.
Le contrôle de la réalisation de la vente amiable
Seul le juge de l’exécution peut contrôler la réalisation de la vente amiable, même lorsque la vente amiable a été ordonnée par la cour d’appel (Civ. 2e, 23 octobre 2008, n° 08-13.404). Cette compétence du juge de l’exécution est rappelée au deuxième alinéa de l’article 14 des dispositions générales du cahier des conditions de vente :
« L'accomplissement des conditions de la vente amiable décidée au préalable par le juge sera contrôlé par lui. »
Le contrôle du juge s’exerce avant et après la conclusion de la vente.
Avant la conclusion de la vente : la carence du débiteur
L’assignation du débiteur
Article R. 322-17 du code des procédures civiles d’exécution :
« La demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d'avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation. »
Le créancier poursuivant peut demander au débiteur de rendre compte des démarches accomplies afin de parvenir à la vente amiable. En cas de défaillance du débiteur, le créancier poursuivant peut l’assigner devant le juge de l’exécution pour que la vente forcée soit ordonnée.
Le juge fixe alors une date d’audience d’adjudication comprise entre deux et quatre mois à compter du jugement à intervenir.
Le texte n’indique pas quelles seront les mentions obligatoires de cette assignation. Néanmoins, l’article R. 322-17 du code des procédures civiles, qui dispense le débiteur du ministère d’avocat pour présenter une demande de vente amiable, concerne uniquement la demande de vente amiable présentée à l’audience d’orientation et les actes consécutifs à cette vente, et non les actes consécutifs à cette demande de vente amiable.
C’est pourquoi la contestation relative aux diligences accomplies dans le cadre de la vente amiable paraît imposer la constitution d’un avocat, quoique la question ne soit pas clairement tranchée par la jurisprudence. Dans cette hypothèse, l’assignation devrait rappeler les dispositions de l’article R. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution :
« Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat. »
Néanmoins, la circulaire n° CIV/17/06 du 14 novembre 2006 indique en page 36 que :
« Cette assignation est délivrée pour la première audience utile du juge de l’exécution, en application du premier alinéa de l’article 15 du décret du 31 juillet 1992. »
Or, l’article 15 auquel il est fait référence a été abrogé et est repris à l’article R. 121-11 du code des procédures civiles d’exécution :
« Sauf dispositions contraires, la demande est formée par assignation à la première audience utile du juge de l'exécution.
L'assignation contient, à peine de nullité, la reproduction des dispositions des articles R. 121-6 à R. 121-10. »
Ces articles R. 121-6 à R. 121-10 organisent l’oralité des débats et l’absence de représentation obligatoire par un avocat, en dépit des termes de l’article R. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution, précité.
Les mentions obligatoires de l’assignation en reprise de la procédure de vente forcée demeurent donc incertaines, et la jurisprudence n’apporte aucune solution.
Les effets de la reprise de la procédure
Les effets de la reprise de la procédure doivent être distingués selon le moment auquel a été rendu le jugement autorisant la vente amiable.
La vente amiable autorisée avant l’audience d’orientation
Article R. 322-20, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :
« La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d'exécution à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance. »
La décision qui autorise la vente amiable avant l’audience d’orientation suspend le cours de la procédure d’exécution, laquelle sera, par conséquent, reprise au stade où elle a été suspendue afin d’assigner le débiteur à l’audience d’orientation.
A cette audience toutefois, le débiteur ne pourra pas solliciter à nouveau l’autorisation de vendre à l’amiable son bien, puisque l’autorité de la chose jugée attachée à la décision qui avait autorisé la vente amiable, puis à celle mettant fin à la suspension de la procédure, seront revêtues de l’autorité de la chose jugée.
La vente amiable autorisée après l’audience d’orientation
Article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution :
« Le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin.
Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.
Lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l'audience d'orientation, le juge fixe la date de l'audience d'adjudication qui se tient dans un délai compris entre deux et quatre mois. La décision est notifiée au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits.
La décision qui ordonne la reprise de la procédure n'est pas susceptible d'appel. »
Le texte ne précise pas si la décision qui ordonne la reprise de la procédure est une ordonnance ou un jugement, néanmoins la jurisprudence confirme qu’il s’agit d’un jugement (Civ. 2e, 6 décembre 2012, n° 11-26.683).
En revanche, le texte dispose que l’audience d’adjudication se tiendra dans un délai compris entre +2 et +4 mois à compter de cette décision, qui sera notifiée à l’ensemble des parties et qui sera insusceptible d’appel. La jurisprudence ajoute qu’il sera également insusceptible de pourvoi (Civ. 2e, 2 décembre 2012, n° 11-26.683 à nouveau), au motif que ce jugement « n'a pas tranché une partie du principal ni mis fin à l'instance ».
Il est à rappeler, à toutes fins utiles, que le jugement d’orientation purge l’ensemble des contestations et demandes incidentes, sauf si elles portent sur des actes postérieurs à l’audience d’orientation. Lorsque le jugement d’orientation ordonne la vente amiable, aucun des délais subséquents n’est prévu à peine de caducité du commandement, de telle sorte que les discussions auront pour seul objet les diligences accomplies par le débiteur, pour déterminer si elles sont suffisantes.
La publication du jugement ordonnant la reprise de la procédure
Le code des procédures civiles d’exécution ne prévoit ni la publication du jugement mettant un terme à la suspension des poursuites, ni la publication du jugement ordonnant la reprise de la vente forcée. Néanmoins l’article 80 8° du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1991 dispose :
« Sont publiés, sous forme de mentions en marge de la copie du commandement valant saisie :
[…]
8° D'une manière générale, les divers actes de la procédure se rattachant au commandement, tels que la subrogation dans les poursuites, le jugement prononçant la distraction de tout ou partie des immeubles, saisis etc. »
La publication sera, par conséquent, réalisée.
La publication sera requise en adressant au service de la publicité foncière compétent l’original et la copie de l’acte à publier, avec la certification d’identité des parties et, au besoin, une demande d’état sur formalité (CERFA n° 3233-SD), ainsi qu’un chèque libellé à l’ordre Trésor public d’un montant de :
- 15 € pour la publication,
- 12 € par immeuble et / ou lot de copropriété pour la fiche d’immeuble,
- 2 € de frais de port pour le retour de la fiche d’immeuble.
Après la conclusion de la vente : le contrôle de la vente et l’octroi d’un délai supplémentaire
Article R. 322-21, alinéas 3 et 4, du code des procédures civiles d’exécution :
« [Le juge] fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. »
Article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution :
« A l'audience à laquelle l'affaire est rappelée, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur. »
Le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement autorisant la vente amiable, et contrôle la consignation du prix de vente.
Si ces conditions sont remplies, alors le juge ordonne la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur.
Si à l’audience de rappel, qui intervient dans les 4 mois qui suivent le jugement autorisant la vente amiable, le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition (compromis de vente), alors le juge peut lui accorder un délai supplémentaire de 3 mois afin de lui permettre de finaliser la vente.
Cette demande de délai supplémentaire peut être présentée par le débiteur lui-même, conformément à l’article R. 322-17 du code des procédures civiles d’exécution :
« La demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d'avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation. »
Lorsqu’à l’audience de rappel, ou lorsqu’à la deuxième audience de rappel, les conditions permettant au juge de constater la réalisation de la vente ne sont pas remplies, le juge ordonne la vente forcée.
Date de fraîcheur : 21/03/2022
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